无锡新区c4地块商业中项目策划定位报告.doc

无锡新区C4地块商业项目 策划定位报告 上海中原物业代理有限公司 2008-8 [目录] 一、序：理解新区……………………………………………………………………………1 一、项目分析 …………………………………………………………………………… 2 二、项目整体定位 1、整体功能定位 ………………………………………………………………………… 9 2、商业业态组合建议……………………………………………………………………… 12 3、商户组合建议 ………………………………………………………………………… 14 三、市场形象定位 1、目标市场定位…………………………………………………………………………… 69 2、商业概念及经营主题定位……………………………………………………………… 71 3、项目市场推广策略……………………………………………………………………… 72 4、形象包装及宣传推广建议……………………………………………………………… 83 5、招商政策及通路建议…………………………………………………………………… 97 四、项目经营管理模式建议 1、项目经营模式的探讨………………………………………………………………… 100 2、项目管理模式的建议………………………………………………………………… 103 3、项目各种有效资源的整合…………………………………………………………… 104 五、项目盈利模式的探讨 1、项目开发时机的评估 …………………………………………………………………106 2、项目成本核算 …………………………………………………………………………108 3、项目市场租金预计 ……………………………………………………………………116 4、项目投资收益分析 ……………………………………………………………………117 5、融资方案 ………………………………………………………………………………124 六、报告结论 ……………………………………………………………………………129 序：理解新区 从城市规划可以看出,商贸服务区将承载无锡高端服务业功能的使命.尤其从“中央公园”目奠基可以看出,周边高端城市综合体商业项目,是政府倾力打造城市高端服务业的希望所在。 新区房地产表现为政府重点发展、高层次住宅集中化、规划趋近国际化，随着居住条件的成熟，商业设施和文体设施的缺口较大，尤其缺乏服务于居民的设施，区域商业地产发展前景看好。 本项目处于新区规划“一带－两区－三轴－四个组合”中央公园旁边，高层次商业集中化、业态功能多样化是发展趋势。 对于新区这样的未来可能成为的市级副中心而言，其区域的商业走向在未来五年内甚至更长时间里，是以娱乐和休闲为主的集中式商业形态。 项目分析 1.1区位条件分析——品质大盘围绕 位置面积性质 建筑密度：＜50% 绿地率：＞30% 绿地+水景：地块内部拥有水景资源 道路情况：项目三侧新光路、春晖路、锡兴路已建成 公共配套设施规划限制条件.3 项目SWOT分析 依托高品质居宅圈 毗邻中央公园，地块拥有天然河道，利于规划 交通相对便捷[太湖大道／高速出口] 商务环境高端［国内外品牌企业］ 相对弱项 [Wreak] 目前人口入住率低，消费支持不足； 商业溃乏，无法形成聚集效应； 机会点 [Optunitty] 宏观机会： 正在兴起的发展中区域，未来有可能成为区域商业中心 开发商和政府做为标杆项目的重视度 商业的发展落后于区域发展，商业体系需要升级 区域缺少一站式消费的大型综合商业 市场机会： 缺少中高档的产品和消费场所导致大量的高端消费经济流失 区域消费者对休闲商业的渴望 潜在威胁 [Threat] 目前市级核心商圈消费具有惯性； 竞争：未来宝龙项目20万方商业分流客群； 未来需要较长的市场培育 招商：具不确定性，项目成败关键； 1.4 项目评价,本项目周围环绕品质大盘项目，目前人口导入尚不足，先期必需性消费占优势； 项目地块有天然河流，地理位置较好，具备成为城市节点及城市展示面的基本条件； 目前新区商业配套,区域内高档客源都被分流到滨湖区域及市中心区域,本项目要成功，必须挽回这些群体，一定要跳出区域,避免同质化竞争； 新区未来具备相当的消化能力,由发展态势看出项目发展前景看好。 建议：规划限制锡兴路出入口右进右出改为双进双出； 项目整体定位 [本案机会要义] 打破传统商业格局，形成新的消费聚集中心，开创新一轮商业竞争局面 吸纳周遍消费力，截留外流消费群 打造新区自己的商业地标 高端NO1.——截留本区向中心区高端消费流 时尚NO1.——吸收新区乃至无锡时尚消费流 休闲NO1.——吸纳区域时尚休闲消费流 娱乐NO1.——分流市中心老商业区消费群 整体功能定位 城市副中心 一站