2010年8月26日武汉市东西湖区地块开发项目可行性报告【精品资料】.pdfVIP

武汉市东西湖区地块开 发项目可行性报告  2010­8­26 第一章 项目基本情况  1、项目背景 相比发达国家或发达地区 51.5%的城镇化水平，中国大陆目前 37%的城镇化水平 还有很长的一段路要走；按照目前每年 1% （据发改委统计为0.92%）的增长速度计 算，国内地产的发展道路还有走 15年才能达到发达国家和地区的现在水平。再加上 近 14亿的人口基数放大， 保证了未来较长时间内国内房地产投资仍具有较大的刚性 需求，初步测算，每年房地产投资  1.5 万亿是个底线。因此，可以肯定的说，未来 房地产市场在国家的宏观调控下可能会有一定的调整，但是，因为刚性需求的存在， 行业发展会相对平稳健康。  2、项目概况 地块位置：武汉市东西湖区五环大道和金山大道交汇处（如图） 地块面积：约 448 亩，合 298000平方米。 建筑面积：约 450000平方米 容 积 率：1.5  建设内容：集住宅，学校，医院，商业，宾馆为一体的高品质社区 地块现状：熟地，不存在拆迁  3、投资概算及资金来源 项目总投资 9 亿元，其中土地款项 6.72 亿元，合单价 1500 万/亩，建安综合成本 约 15.7亿元。缺口部分采取滚动开发，分期销售的模式减少投资方的投入。资金来 源建设单位自筹资金。  4、建设单位 新加坡投资集团公司投资开发 第二章 市场分析  1、国家宏观政策的影响  2010 年，在经历过 08/09 年房价飙涨以后，国家又一次通过宏观政策调控如：提 高首付、调整贷款利率、二套房贷政策、停止三套房贷等一系列政策抑制房价攀升。 不可否认，北京、上海、深圳等一线城市出现了一定的波动。但是，二线城市影响就 相对较小。需要看到的事实是，就影响的程度而已，10年房价高于 07年，但是政策 影响幅度比 07 年小得多。而更不能平排除的是，现在需求的抑制意味在未来 2 年后 需求量更一步放大。对本案来说就是一个机会，如果现在开始着手立项建设，就恰好 能赶上新一轮的涨价潮。  2、2010年武汉房地产市场概况  A、产业构成及消费构成 武汉市是湖北省省会，华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长 江及其最大支流汉水在市区内交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。 全市现辖 13个城区，3个国家级开发区，面积 8467平方公里，人口近千万。 武汉地处中国腹地，在中国经济发展格局中，武汉具有承东启西、接南转北的枢 纽作用，被国内经济学家们誉之为“中国经济地理的中心”，连续多年位居“中国城市 综合实力 50强”的第六位。如果以武汉为圆心，以 1000公里半径画圆，北京、上海、 成都、广州等大城市都在其中，武汉因此被誉为进入中国内陆市场的金钥匙。武汉拥 有赴香港、澳门、日本、韩国、泰国、法国的直航航班，武汉口岸拥有落地签证权。 武汉市作为中部城市中心特大城市，有着良好的先天发展优势，无论在金融、流 通、商贸、科教文娱、城市基础建设、能源等方面，都有着广阔的市场开发潜力，武 汉市的产业结构已经呈现出以房地产、钢铁、汽车、机械、电子信息为五大支柱产业 的全新格局，更以食品、服装、化工、医药、建材等为优势行业，进行双翼发展，科 学的产业结构调整，吸引了大量的企业和人员来鄂，城市人员结构也随之超着高素质 化发展，城市的经济结构优化明显；在居民收入方面，武汉市区常住人口超过 900万， 人均 GDP达 28793元，武汉市国民经济几年来一直保持着 11%以上的增幅，居民收 入水平的提高、消费需求的增加，是武汉市房地产市场稳健良好发展的有力支撑。 良好的投资环境和人口数量的激增，也影响了武汉市房地产业市场的供需结构。 武汉市现有开发资质的开发商就有近 2000 家，各类地产代理机构有 3000家左右，国 家的连续地产调控政策及相关的土地管理政策、金融贷款政策的系列出台，在宏观上 影响了武汉地产的总体走势，2010 年武汉市地产投资增幅与房价涨幅有所回落，新开 发产品类型也向着环保节能、生态智能方向发展，中低收入人群的产品供应量大幅上 升，中小户型商品房放量也有显著增加。 武汉市因其独特的地域特点及城市景观特点