《物业管理条例》实务操作研讨会（下）【精品资料】.docVIP

《物业管理条例》实务操作研讨会 地址：北京京都信苑饭店 时间：2003年8月10号 （下午） 北京建诚律师事务所律师 邹功富： 今天主要是和大家一起学习《物业管理条例》有关内容。这次研究的是《物业管理条例》，大家都是物业管理工作者比较多一些，我是搞实务的，不像前几位同志讲理论，我从我们司法实践中所碰到的，也就是一些具体的问题来谈一下个人的观点和看法。我考虑到一个问题，物业管理这个东西恐怕和省市是不太完全一样的，也许我讲的大多是北京市的情况更多一些，如果有不当的地方大家一起见证一下。 第一个题目，物业管理纠纷成因类型以及对策； 第二个是物业管理承建的法律处理； 第三个物业管理问题中几个热门话题的探讨。 物业管理纠纷的成因类型以及对策，在现实生活中我们的物业管理的纠纷非常多，为什么会产生这么多纠纷？如何去避免和预防这些纠纷是一个很重要的问题。只有认真分析这些纠纷的成因，我们才能找出对策，我根据我十几年职业的情况碰到各种各样的房地产业和物业管理我归纳成因有几大类，业主对管理的认识不够，是产生纠纷非常重要的原因，在西方国家，物业管理很早就实施了，在我们中国大家都知道也可能上个世纪90年代才有物业管理这个概念。物业管理对业主而言是全新的一个概念，对于物业管理的服务内容，什么叫物业管理？以及它怎么样替我们业主服务都没有这个认识，这样没有物业管理的认识再加上物业管理公司提供的服务比较特殊。它不像我们商品买卖服务，我给钱你给我一个杯子，这杯子是个有形的东西，我们物业管理服务恐怕很难用成型的东西比喻，我们物业服务是软性的和无形的。我们提供的服务可能业主看不见，看不见我就认为你没有提供服务，或者提供的服务不够，我作为业主来讲，我心里就不太平衡了。所以这是业主对物业管理的认识不够而产生的非常大的纠纷，因为在我们职业过程中我们经常碰到这样的情况，业主提出这样的问题，我交了钱你给我干什么了？我说你们这个问题提的很好，但是我们干什么，我说这是不是我们干的，他说是，我说是为什么不给我们钱，这时候就认识了这个问题，有时候提供服务的内容他没有意识到，所以业主的认识是产生纠纷非常大的原因。 第二个原因是业主的传统观念，造成物业管理另外一个原因，在计划经济时代，实行的住房分配制度，企业是单位集中，大家都知道我们大型国有企业都是一个企业建设一片小区，我的职工就住在里面去了，小区是职工住在里面，保卫、环保、保洁、垃圾清运、保安，钱是由单位承担，小业主作为住户来讲不掏一分钱，传统的意识造成一个问题，那么就习惯成自然，我住在这儿那就不应该掏这个钱，我为什么要掏这个钱，加上我们实行房地产管理法以后，把房地产全部推向市场，跟传统业主的传统观念产生了一个非常大的冲击，传统观念作怪就造成了物业纠纷产生。 我就碰到这么一个业主，我原来房子住的很好，一个月交几十元的费用，现在你把我的房子拆了，现在交物业管理费几千块钱，比我的房子高多了，他这个想法作为我律师来讲是可以理解的，他这个想法对不对呢？按照传统的理论来讲他是对的，但新的观念是不对的。传统的观念是造成物业管理纠纷第二个原因。 第三个原因是物业管理法规的不健全，或者说我们物业管理法律法规是滞后的，或者有一些地方自相矛盾，或者有一些地方是没有可操作性的，我看了看建设部这几年所下发的文件，关于物业管理的不是非常多了，这是全国性的。各省市与各省市情况不太一样。一个省市自相矛盾的地方也有不少，事情出了以后，到底怎么操作？这恐怕也是非常大的一个问题，也就是说物业管理法律法规不配套，就变成没有可操作性。 第四个原因就是我们对于物权法律关系的理论理解的冲突，这句话听起来比较拗口，物权法律关系理解的冲突造成了纠纷产生，大家都知道我们房地产从开发到销售到物业管理至少存在三个主体，第一个是开发公司，我建了房屋要卖，卖给谁，卖给我们业主，业主完了前期有一个物业公司，我作为业主来讲，我可能面对两个主体，一个开发公司一个物业公司，同样一套房子从开发公司找到物业公司，又找到业主到物业公司来管理，这是一个非常简单的过程，但是法律过程来讲并不简单，房子是开发商建的，开发商按照物权法理论，开发商卖出去房子是你开发商的，后来卖给我了，房子就变成我了，他是开发公司，找了一个物业开发公司来管理。这样捣来捣去中可能出现问题，也许开发公司卖我房子的时候有某些问题，我买了以后并不知道情况，或者房子在建设当中我无法知道什么情况，建房以后问题全出来了，房子成型了，这时候也有可能我找他来了，你是物业管理，你什么都给我管着了。这样一来也行成一部分，还有一种情况开发公司为了售房做了一些承诺，不管这些承诺是真的是假的能不能承诺，这些承诺能不能实现，我买房的时候，可能是八千平方米绿地，建完以后只有五千平方米，我心里就不高兴了。也就是说这有