2011年广州房地产市场发展预测【精品资料】.pdfVIP

目录 一、价格走势分析 2 二、政策环境分析 3 1）保障房 3 2）房产税 4 三、城市区域发展影响 5 四、对置业者的分析 6 1）投资需求旺盛 6 2）潜在购房客户置业特征7 3）投资需求比较高 7 4）调控新政造成客户观望7 5）供应分析 7 五、对 2011 年市场预测8 价格预测 8 2011 年楼价预测 9 2011 年广州房地产市场发展预测 前言 2011 年中国 GDP 将保持 9%以上。民众收入预期看涨、流动性难大幅缩减、 高通胀来临等驱动楼市需求继续活跃，在投资渠道未有本质改善前，楼市难以产 生根本性的转向。积极的财政政策将体现在保障房的大力建设上。 内需动力下，投资难以大幅缩减，城镇化继续推进;2011 年国内经济增速有 望保持在 9%以上， 甚至可能达 10%;风险仍主要集中于外部冲击和国内调控力度。 市场普遍预计 2011 年人民币新增贷款可能适度降低，至 7 万亿左右;预计 2011 年提升存款准备金率及加息等操作，会较 2010 年来得频繁。加“准”次数 会多于加息次数，加息空间总体不会大于 2007 年时期;市场普遍预计 2011 年国 内通胀率达至4%或以上;国内对投资保值的热情预计会继续有所增加。 一、价格走势分析 根据历年房地产市场的走势规律，结合国内外经济、市场环境、政策导向、 房企状况、城市规划、土地供应、住宅需求和消费者消费预测等趋势综合判断， 对 2011 年广州房地产市场发展做出以下预测： 以下为2010 年 9 月至 2011 年 2 月的广州房价行情： 二、政策环境分析 2011 年宏观调控的主要方式仍然是“控投资控流动性从而达到控经济和控 通胀的效果”;2011 年上半年通胀面极有可能进一步恶化而经济面仍存偏热风 险，预计政策紧缩力度较大。 2011 年高通胀情况下资金进入房地产市场的热情仍然十分高涨，预计宏观 政策在抑制楼市需求的同时，会对资金面采取更多的规限和引导措施，国家对楼 市的调控全年难松。预计 2011 年中央对房地产的调控仍会持续。信贷、限购仍 是影响市场的短期主要政策，而保障房建设、房产税等将是长期关注点。 2011 年全国保障房建设规模同比增长约 7 成，而房产税在广州试点可能性 极小。显然保障房、商品房双轨运行机制将正式启动。 2010 年，信贷、限购仍是影响市场成交量的主要政策。由于通胀预期依然 强烈，房价上涨具备支撑，只要房企资金未出现全行业性的问题，未出现金融风 险，限购等措施放松可能性小。但不排除政府以其它政策取代限购。 1）保障房 长期看，保障房、土地供应、制度规范、资金疏导等是调控方向，预计 2011 年中央对房地产的调控仍会持续。信贷、限购仍是影响市场的短期主要政策，而 保障房建设、房产税等将是长期关注点。2011 年全国保障房建设规模同比增长 约 7 成，而房产税在广州试点可能性极小。显然保障房、商品房双轨运行机制将 正式启动。 将构建房地产调控的长效机制。 住房和城乡建设部已形成基本住房保障法的 征求意见稿，且正在征求各方意见，并列入国务院 2010 年立法计划。 2011 年，全国保障房建设规模或达 1000 万套，同比增长 72.4%。 住建部 2011 年计划建设保障性安居工程任务是 1000 万套，相比 2010 年的 580 万套，增长 72.4%，计划新增的 420 万套中，公共租赁房将占主要部分。意 味着 2011 年保障性安居工程投资将超过 1 万亿元，达到全国房地产投资的 20%。 12 月 8 日年全国580 万套保障房任务已经完成开工。 广州市扩大保障范围，降低了保障房申请门槛。广州保障房正在大力推进， 暂时对市场影响有限，短期对商品房冲击不大。从长远看，保障房建设势必会减 少商品房土地供应，令商品房稀缺。 2）房产税 房产税或在 2011 年试点征收，目前圈定的试点城市包括上海和重庆，两个 城市的试点方案也有很大差别。若开征，短期内对市场预期将造成影响。但需求 受多方面影响， 若通胀处