2011年临沂房地产市场发展预判【精品资料】.pdfVIP

2011 年临沂房地产市场发展预判 目录 2011 年临沂房地产市场发展预判 1 一、2011 年宏观环境分析预判 2 1、2011 年房地产政策环境继续从紧 3 2、通货膨胀压力加大，货币政策趋向紧缩，加息进入快通道 3 3、信贷阀门进一步紧卡， “新国八条”规定二套房首付款比例不低于60% 4 4、房产税率先在上海、重庆落地，计划在 5 年内全国铺开，剑指投资投机性需求 4 5、限购覆盖面进一步扩大，投机资金被有效“隔离” 4 6、保障性住房建设对投资增长和住房供给结构产生较大影响 5 二、临沂市场在售项目调研 5 三、临沂房地产市场基本特征及 2011 年市场预判 7 1、临沂城市概况 8 2、历史上宏观环境对地方市场的引导与影响 8 3、城市背景与发展是影响市场发展的重要因素 10 4、地方市场特征与各种市场作用力 12 5、2011 年地方市场预判断 15 一、2011年宏观环境分析预判 从宏观角度看，2011 年房价仍将处于上升通道，下降的压力很大，供需结构仍将是影响市场变化发展的主导因素， 大型开发公司的城市布局向二线三线城市转移的形势更加清晰。 短期看，房价下降存在很大的压力，或者说不可能。首先，2010 年末，房地产开发企业资金仍较充裕，短期内房地 产开发企业主动降价的动力并不强。其次，截止到 2011 年 2 月 9 日虽然已经经历三次加息，但利率水平总体来说仍处 在低位，负利率状况仍然存在，市场对未来通胀预期仍然较高，房价存在一定的上涨压力。在这样的形势下，2011 年 尤其是上半年房地产市场的政策环境仍会很严厉，抑制住房投资投机需求的政策仍将从紧。 从供给方面看，2010 年增加的商品房新开工面积，将会从 2011 年上半年开始形成市场供给，房地产市场供给将会 出现较大幅度增加。在影响房地产市场供求两方面的因素作用下，2011 年房地产市场基本平稳。 2011 年的全国房地产市场难以再现 2007、2009 年那样的高速增长，投机需求得到抑制， 自住需求将成为支撑市场 的主力。 随着二三线城市经济发展，更多的房地产商将眼光放在了二线、三线城市，尤其是其中的发展中城市。一线城市的 新房市场供需层面已趋于稳定，二线城市的销量逐年升高。二线、三线城市已成为大型开发商的主要布局城市。 宏观政策的影响及发展趋势主要体现在以下几个方面： 1、2011 年房地产政策环境继续从紧  2010 年的中央经济工作会议指出， “2011 年宏观经济政策的基本取向要积极稳健、审慎灵活；把稳定价格总水平放 在更加突出的位置；要实施稳健的货币政策。”从 2011 年物价变动的形势上看，上半年物价上涨压力将会大于下半年， 宏观调控将“稳物价”放在首要的位置，预示着房地产市场发展的政策环境仍将从紧，尤其是明年上半年的政策环境仍会 很严厉，以抑制房价的过快上涨。稳健的货币政策下，无论是上调存款准备金率、加息，还是降低货币供应量增幅， 都会对房地产市场需求产生抑制作用。 2、通货膨胀压力加大，货币政策趋向紧缩，加息进入快通道 央行决定，自 2 月 9 日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调 0.25 个百 分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到 ３％，一年期贷款利率达到６． ０６％。 今年央行年度工作会议早有定调，稳物价将被放在货币政策更突出的位置，加之去年 12 月份数据显示房地产价格仍控 而不稳， 配合春节前国务院祭出更加强硬的房地产调控政策， 货币政策出手紧缩银根， 更是情理所必需。 加 息会直接导致房地产开发信贷资金及房地产个人按揭贷款压力加大，会给开发商和住房按揭贷款带来极大的约束。 3、信贷阀门进一步紧卡， “新国八条”规定二套房首付款比例不低于 60%  2011 年 1 月 26 日， 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施,要求强化差别化住房 信贷政策,对 贷款购 买第二套住房的家庭,首付款比例不低于 60%,贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍。 4、房产税率先在上海、重庆落地，计划在 5 年内全国铺开，剑指投资投机性需求