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长沙二手房交易流程 现在住房已是社会广泛关注的焦点，随着房价的居高不下，人们越来越多选 择二手房，这里和大家分享一下二手房交易的一般流程。可以给那些办理二手房 的一点帮助。 买方咨询 买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方 提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 签合同 卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商 品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖 双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交 付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 办理过户 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地 产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市 条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书 面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 立契 房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的 审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消 了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 缴纳税费 税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁 房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 办理产权转移过户手续 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发 证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 银行贷款 对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷 款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以 确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领 取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 打余款完成交易 买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后 双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 二手房交易注意事项 房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有 ，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共 有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅 自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般 是无效的。 土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一 般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房 屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅 有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权 为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房 产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不 能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”， 也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买 受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时 对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖， 即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证 的房屋进行交易。 福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让 时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定， 买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，