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项目组工作流程总结 ——项目前期规划设计阶段 前期服务（产品设计阶段）容易遇到的问题： 设计院做了很多工作并出现疲乏状态，但还是达不到发展商满意的程度； 国商与设计院的沟通存在阻碍，导致工作推进困难，进展缓慢； 发展商、国商、设计院三方关系微妙。 主要体现在发展商、国商、设计单位三方工作流程的错乱甚至是角色的颠倒，最经常发生的是国商既做“运动员”又做“裁判员”： 在设计院面前是“二发展商”角色，设计院觉得国商从中作梗，经常使户型面积、户型配比改来改去； 在发展商面前是“备用设计院”角色，出方案给设计院开拓思路、参考。 总结其原因主要是：工作流程上的缺失或混乱；工作过程中制度管理未做足。 工作团队对接形式 工作团队：发展商、国商、设计单位 发展商：负责整体工作统筹； 国商：作为专业的营销公司（项目营销推广），项目前期规划设计阶段主要负责产品定位，同时配合发展商进行决策； 直接对接发展商，国商原则上不负责与设计单位直接对接，但可以根据实际工作需要参与工作讨论，并提出建议 设计单位：负责规划设计及产品设计；直接对接发展商。 各单位工作分工 步骤1：产品定位及户型配比确定 步骤2：总体规划布局 步骤3、户型设计 工作顺序 1 2 3 4 5 6 7 8 设计单位 设计 设计 国商 产品定位 建议 评价 建议 评价 发展商 确定户型配比 确定 确定 （一）产品定位及户型配比确定阶段 1、责任单位：国商（主要工作单位）/发展商 2、国商重点工作： 基于如下几点： 确立政策和规范的限制； 市场竞争是基础； 以客户为出发点确定项目整体定位和客户定位是最关键的问题。 推导出项目的产品定位及户型配比建议。 3、发展商重点工作： 最终决策者，确定产品的户型配比 4、此阶段工作的意义： 主要为后续工作做准备和铺垫。产品定位和户型配比确定后，后续的产品更改可控制在较小的范围内进行，可大大减小设计院的工作量。 （二）总体规划布局设计阶段 1、责任单位：设计单位（主要工作单位）/发展商/国商 2、国商职责： （1）不断挖掘项目地块的资源并对其价值进行分析； （2）建议不同产品的分布。 （3）将研究结果反馈给设计院进行下一步工作。 3、设计单位职责： 按照国商的建议开展如下工作： （1）总体规划布局方案； （2）标准层户型布局方案。 4、发展商职责： 发展商同国商一起评判方案，最终发展商确定方案。 （三）户型设计阶段 1、责任单位：设计单位（主要工作单位）/发展商/国商 2、国商职责： 推荐市场畅销户型； 结合客户喜好和市场流行趋势提供户型设计过程中需考虑的附加值及产品卖点（客户的需求和反馈是我们优化产品的基础，一切以客户为出发点）。 3、设计单位职责： 按照国商的建议开展户型设计及相应的户型调整工作。 4、发展商职责： 发展商同国商一起评判方案，最终发展商确定方案。 工作流程中的制度管理 工作成果提交实行签收制度： 由发展商对接人或发展商指定的其他人员签收，我方将做好相关统计和存档工作。 建立完善的档案： 会议纪要双方签字确认并存档； 工作成果均以打印文本提交； 重视意见反馈的连贯和逻辑； 在提交工作成果后，发展商应在三个工作日内对工作成果给予正式的书面回复。 国商对不能得到明确回复的事项将记录原由，并进行每周不少于一次的询问跟进，以最终得到结论性答复为止。 发展共同的工作计划： 使工作团队中的三方都能明确工作节点，并互相督促其他工作团队的工作，避免工作的滞后。 国商的工作立场 我们不是专业的设计公司，工作工程中抓原则性问题即可； 过程中抓大放小，抓原则适当妥协有利于快速推进达成总体目标，避免陷入专业、技术细节争执的困局； 过程中技术的可操作性和合作公司的操作难度是需要考虑的重要因素； 沟通与合作，相互理解和支持，达成共赢局面。 国商机构·事业运营部 2011年3月 前期策划工作流程总结 工作单位 设计单位 工作流程 国商 发展商