房地产开发企业税收筹划探析(5页).pdfVIP

现代商贸工业 No．3，2009 ModernBusinessTrade 2009年第3期 Industry 房地产开发企业税收筹划探析 韩玉芬1李荣瑾2 (1．云南昆铁房地产开发经营有限责任公司，云南昆明650000；Z．昆明铁路局多元中心，云南昆明650000) 摘要：房地产业开发周期长，业务复杂而且要占用大量的资金。而房地产的销售作为投资者回收成本和获取收益的 关键环节，其销售状况直接关系到房地产投资回报率的高低。因此，运用税收筹划的原理，正确处理房地产销售活动中的 定价以及销售方式的选取等问题，合理合法地降低企业税收成本，对于房地产企业而言具有重要意义。 关键词：房地产；税收f筹划 中图分类号：F235．9l 文献标识码：A O前言 权的行为，不再缴纳营业税。这种规定为房地产企业开展 房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有： 税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条 (1)营业税： 件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购 企业以不动产投资人股，参与接受投资方利润分配，共 买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发企 同承担投资风险的行为，不征营业税。 业，2007年度商品房销售收入为z亿元，按税法规定计算的 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行 可扣除项目金额为1．6亿元，如果直接出售需要缴纳土地 为，免征营业税。 增值税1200万元，缴纳营业税i000万元，城市维护建设税 房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。 和教育费附加i00万元。而如果甲企业与购买方乙企业达 (2)土地增值税： 成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资。稍后再 建造普通住宅增值率未超过20％，则免征土地增值税。 以20000万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地 因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增 免除了1000万元的营业税和i00万元韵城市维护建设税与 值税。 教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积 以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或 极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补 作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征 偿，但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限． 土地增值税。 2利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划 一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比 税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售．如果增值额 例分房自用的行为，对‘丁房屋所产生的土地增值，免征土地 没有超过扣除项目金额的20％，免予征收土地增值税。同 增值税。 时规定。纳税人既建造普通标准住宅．又搞其他房地产开发 房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后， 的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算 向客户收取代建收人的行为，免征土地增值税。 增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分 在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并 别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除 企业中的行为，免征±地增值税。 项目金额的20％以内。从而免缴土地增值税，则町以减轻税 对个人之问互换自有居住用房地产的，经当地税务机 负。 关核实，可以免征土地增值税。 例如：甲房地产开发企业，2007年度商品房销售收入为 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房， 2亿元，其中普通住宅的销售额为1．1