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我们生于70年代 深圳“幸福公社”整合推广方案 第一章 大社区·成就·中小户 — 差异化产品定位 第一节 分析市场环境 一 深圳地产格局的演变 2005年后，深圳地产的趋势，来自业内的观点值得高度关注： 主动郊区化 华侨城—招商的宝安尖岗山别墅区、万科在坂田区域的低密度产 品、龙华二线拓展区以及东部的海景物业，都将使深圳的高价、高端住宅在特区外开花，并吸引大量特区内的高素质、高含金量人群跨关置业，同时龙华的后花园概念、地铁四号线沿线的香港地铁商业开发以及西部通道等，都将对深圳中西部区域的物业增值产生巨大的想象空间，从而吸引关内众多投资人士的眼球。各个层次的消费者主动向关外置业投资的趋势即“主动郊区化”。 分级中心化 在北京、上海等城市，城市发展格局均体现为单极中心特征；深圳有中心，但没有绝对中心。宝安中心区将成为西部的制高点；万科四季花城在坂田一系列的作为，直接导致了一个新的布龙区浮出水面，成为深圳北部的一个中心。各级中心仳所体现的地产特征就是新区域不再以传统的罗湖、福田主城区为主要参照系，房价随着与主城区的距离而逐级递减。在深圳出现的多个区域辐射中心的趋势即“分级中心化”。 城不再只是 因为土地的原因，2005年龙岗中心城的市场开发量预计达到300 关内那个城 万平方米以上，加上横岗、布吉、坂雪岗等地的新盘，全年全区的 开发量就将达到250万平方米以上，足以和关内的南山、福田两区的开发量相抗衡。再加上龙华近200万平方米的放量，以及观澜中心区的中航·格澜郡等项目，全年全区的开发量肯定要超过500万平方米。关外地产开发量超过关内已成必然，这是关内外融合平衡的表现之一。 品牌地产商与关内买家的纷纷破关出城则从另一方面显示了大深圳融合的趋势。中海、振业、万科、星河、金地、招商等关内一线开发商纷纷在关外拿地，并推出项目，一方面以精品楼盘展示自己的魅力，一方面也以“蝴蝶效应”影响着当地其他开发商的提升。关内地产往关外输出资金、技术与理念，关外地产吸收并赶超关内，正是这种大融合促成了深圳城市的扩容。 深圳地产再次走到了质变的路口。2005年，“城不再只是关内那个城，关也不再是那个难以逾越的关”，大深圳地产格局深入人心。破关、拓城，成了最热门的话题。 关外楼市 关外地产在2004年取得了长足的进步，同样，在其美好的规划下， 鼎足三分 关外三大战区今年的前景也各显辉煌： 宝安中心区—西乡：滨海生活，规划超前 布吉——横港——龙港中心城：从偏安一隅走向关内 龙华雪扳港：大盘称雄，品牌为王 二 龙华片区楼市特征及演变 从小规模到大规模过度 2000年前，龙华楼盘规模度较小，几乎在5万平方米左右。自滢水山庄、隆盛花园、以来，龙华渐渐向大规模楼盘过渡，从风和日丽、锦绣江南、美丽365，龙华掀起了大置业的高潮。 分散独立 由于老工业区的历史，龙华的楼盘是分散的独立的，楼盘之间无法呼应，形成一片大社区。 性能价格比合理 龙华楼盘的价格相对其它地理位置、生活配套、小区规划来说是合理的，具备较强的吸引力，性能价格比适中。 三、区域产品分析 第二节 寻找差异化产品 一 片区市场分析结论 价格走向 从各大楼盘及各期发售价格看来，其当期价格对当时的龙华房地产价格，特别是该小片区的房地产价格起着非常大的主导作用和指标性意义。往往其开盘的起价与当时市场均价不一致，这说明作为区域相对较小的供应市场，大盘的定价可以更灵活，更具有突破市场思维的可能性和必要性，其价格对本片区的价格指标力非同一般，与本区域的市场价格具有很强的互动与推进关系。升级换代的好产品和高水平的营销与品牌推广是其价格支撑的必备前提。 户型格局 户型比基本上是：三房为主，二房为次，四房比例较少，复式基本放在顶层（为规划设计的需要）。其比例大都为：三房50%、二房30%、四房10%、复式10%。 面积为：二房80—90平方米，三房90—110平方米，四房110—130平方米，全部是经济实用型为主。2002—2003年间，由于关内客户、周边客户和当地客户对三房（100平米左右）的强大需求，致使本片区三房产品的开发量急剧增加。 建筑类型 龙华的住宅绝大多数是多层的建筑，小高层较少。锦绣江南的小高层创龙华天价，而且畅销，说明了关外小高层项目只要产品好，同样可以销售高价，只是量上不应太大，宣传时要突出其身份和地位的影响力。 园林打造 江南的概念，花城的人性化及山湖林海的天然资源，代表龙华片区园林最高水平。这三个楼盘价格最高，说明景观是项目价值最强的支