借名购房案件所涉问题之研究_以法院裁判的案件为中心_马强.pdfVIP

政治政 与法律2014年第7期治与法律 2014年第1期 014年第7期·主题研讨 2 借名购房案件所涉问题之研究 ———以法院裁判的案件为中心 马 强 （ 北京市第三中级人民法院，北京 100012） 摘要：借名购房合同涉及出名人、借名人和房地产开发商三方关系，属于无名合同。对借名购房 合同纠纷，应当按照无名合同的有关规定处理。对于借名购房合同纠纷，要区分房屋的性质而分别 处理。对于借名购买政策性保障住房的，因违反了社会公共利益，借名购房合同应当认定为无效，借 名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不 予支持。出名人主张返还房屋的，在房屋增值分配问题没有解决之前，不宜判决互相返还财物，而应 维持现状。对于购买商品房的，由于“借名购房”行为实际上是为了规避限购政策或信贷政策，只涉 及合同双方当事人的利益，不影响社会公共利益，对此类合同应当认定为有效。至于约定能否履行， 必须遵循《合同法》第 110 条关于合同客观上是否具备履行条件的规定，若借名人尚不具备购房资 格，则不得支持其相关诉讼请求。 关键词：借名购房；合同案件；法院裁判 一、借名购买经济适用房案件类型化研究 为解决中低收入住户、家庭的住房问题，我国实行了保障性住房政策。作为一种保障性住房，经 济适用房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基 金，实行税收优惠政策，限定套型面积和销售价格，以政府指导价出售给具有一定支付能力的低收 入住房困难住户、家庭的住房。定向销售给低收入住房困难住户、家庭，是我国保障性住房政策对经 济适用房购房主体的资格限定，购房人拥有的是“有限产权”，上市交易、出租、经营等均受到一定的 限制,是经济适用房与普通商品房的区别。在实践中，由于经济适用房价格低廉，许多不符合购买条 作者简介：马强，北京市第三中级人民法院副院长，法学博士，管理学博士后，研究员，教育部重点科研基地中国人 民大学民商事法律科学研究中心兼职研究人员。 12 借名购房案件所涉问题之研究 件的当事人，常常借用符合条件的亲属、朋友或同事的资格购买经济适用房，以规避保障性住房政 策，实现低价购房的目的。后由于房价波动或其他原因，借名人与出名人之间就房屋的归属发生纠 纷，协商不成便诉至法院。 大多数涉及经济适用房的借名购房案件中，双方当事人间存在亲朋好友关系，彼此信任，且借名 ①此种口头协议 购房事宜多为口头约定，鲜有将该事宜写入书面合同的。 ，有偿、无偿均有之。一旦发 生纠纷，出名人往往以自己当初是借钱买房为由，对经济适用房主张所有权。少数案件中双方当事人 原本并不相识，一方将经济适用房房号卖给另一方。买到房号的一方以另一方的名义购买经济适用 房，事后签订房屋转让合同。无论哪种情况，当事人诉讼的目的，是取得经济适用房的所有权。另外一 ② 些当事人因确实无法办理过户手续才退而求其次，起诉要求对方承担违约责任或赔偿损失。 就案件审理所反映的实际情况考察，绝大多数案件的原告是出名人，但诉争房屋几乎无一例外 地被被告即借名人实际使用、控制。究其原因，一方面，被告作为借名人，实际出资购买了房屋，并且 办理了相关购房手续，房屋一旦购买成功，当然由借名人居住；另一方面，原告除了出借购房资格，出 具相关证明手续并将房屋登记在自己名下外，并不履行其他义务，于是，在原告出名人与被告借名人 ③ 由于房屋为借名人所控制、使 之间就发生了房屋所有权与占有、使用权分离的情况。 用