五洋商城1—4号、14的—15号三四层商业用房营销企划方案.docVIP

五洋商城1—4号、14—15号三四层商业用房 营销企划方案? 一、方案说明 本方案目标实施对象为近期即将推出的五洋商城东半区三四层商业用房，方案拟从太仓西门区域范围内商业经营业态分布现状及未来两三年市场发展需求的角度出发，对此批房源经营业态进行科学的定位和合理区划，并根据业态划分拟订近阶段项目整体营销方案、定价策略以及宣传计划等，以此推动五洋商城的整体销售进程。 二、项目基本状况 五洋商城1-4号、14-15号三四层商业用房，依次分布在二O四国道沿线、昆太路、五洋大道、郑和西路沿线内，以五洋大道为轴心呈两对称半封闭环抱状位于商城东半区域内，目前工程进度已完成结构封顶。 此批商业用房具体盘量数据如下表所示： 楼盘序号 建筑面积（单位：M2） 总 计 （单位：M2） 三层楼面 四层楼面 1# 4927.00 3225.93 8152.93 2# 4129.67 2709.84 6839.51 3# 1574.06 1057.81 2631.87 4# 1576.52 987.65 2564.17 14# 1585.01 986.33 2571.34 15# 1236.16 789.64 2025.80 合计 15028.42 9757.20 24785.62 从目前五洋商城整体销售情况来看，四月下旬以来销售业绩欠佳?，原本预计五月初对外正式发售的五洋商城SOHO单身公寓尚未启动预约机制，21号楼以及恒洋路沿线尚有部分商铺滞销（详见我司提供的近期销售分析统计报告）。 近期推出的此批房源由于前期积累客户较少，目前需求意向及面积需求暂不明确，离8月份交房时间迫近，交房之后短期内商业氛围的不成熟又将限制尾盘的市场去化，因此项目未来整体销售形势较为严峻,现阶段需要充分利用时间做好蓄势、预约准备工作。 三、 市场细分 从“五洋商城”太仓西门大型综合商贸圈的市场原始定位来看，商城内1-4号、14-15号三四层商业用房应该以五洋商城乃至太仓西门经济圈内的商业配套服务体系而存在，主要满足餐饮、休闲、娱乐、住宿以及商务办公等多功能商业需求。从目前五洋商城整体销售进程以及市场行情发展来分析，我们认为此批房源市场定位可保持不变，只需要继续深化，挖掘其市场机会点及优势卖点。 综合调查分析，我们认为此批房源从事餐饮、休闲、娱乐、住宿以及商务办公商业配套服务具备以下几个市场优势： 一是交通经济优势。 五洋商城拥有便捷的交通优势，地处二O四国道和昆太路交界之处，此两条通道是南去国际大都市上海以及西往长三角新兴经济城市苏州的必经之路。平时汽车流量和客流量较大，商业配套市场机会点较大。 另外交通经济优势还在于拥有太仓车站以及太仓长途车站的“近亲、近邻”的地段优势。交通转换枢纽中心为周边商业发展聚集了盈利必备的人气因子，在促成以交通转换站为中心的综合型商贸区的形成起着举足轻重的作用。 国内其他中小型新兴城市交通枢纽站周边，南来北往的客群聚集非凡人气，因此在城市交通中转站周边往往都会形成一个综合型商贸区。因为广泛流动和南来北往的客户群消费习惯往往会选择就近或者就地消费，从这种意义上而言交通枢纽周边餐饮以及住宿需求就比较大。 目前太仓长途车站半径500米区域内餐饮、旅店发展水平较低，“乱、差、脏”的落伍形象，与太仓城市经济发展以及城市形象完全不相称的，区域内的交通经济优势也因此而被淹没。 而用前瞻性的发展眼光来看，不难嗅出此区域内潜在的中高档次的中式餐饮、特色餐饮以及宾馆住宿服务等强劲市场需求。 二是区域内经营业态互补的优势。 从太仓西门区域内经营业态分布状况来看，郑和西路沿线以及二O四国道沿线基本形成五金机电、家居装饰等行业的集散地，在整个太仓地区已具有较大的影响力。在上述行业发展相对成熟，而与之相配套的稍有档次的餐饮、休闲、娱乐等商业配套服务设施却没有长足发展，商业业态分布的失衡以及市场发展需求的不对称，则凸显后续商业配套服务设施的市场机会点。 三是得益于西门改造、新区建设的发展优势。 城市化进程是城市经济发展水平的明证之一。经济的发展推动城市化进程的加速，而城市化进程的加速又促进着城市经济的发展。城市经济的发展以及城市化进程的加速，使城市房地产业发展最受益。 从目前现状来看，太仓城市规模偏小,目前全市人口尚不足50人，城市化水平较低。在完成“十五”发展的最后两个年成里，太仓将建设成为一个城市中心区域15平方公里以上，城市中心区域人口20万左右的中小规模的新兴城市。为实现中小规模城市的发展目标，近年来太仓城市化发展水平已逐步提高，加快了经济开发区的开发建设，在完成经济开发区一期开发的基础上，二期、三期建设已经全面启动，原郊区周边乡镇已开始拆迁至原老中心城镇郊区，主要分布在城北及西门区域内，在扩大城市规模的同时为城市商业的发展提供了巨大的空间