五洋商城商务配套用的房营销企划方案.docVIP

五洋商城商务配套用房营销企划方案 一、项目基本状况 五洋商城商务配套用房总建筑面积为26845.99平方米，共计352套，占项目总销售面积的20.18%。商务配套用房单套面积跨度在50平方米——180平方米之间，其中60平方米——90平方米的配套用房为主力户型，整体呈半环抱合状分布在商城西半区沿路楼盘的三四层之上。 按照五洋商城分批推进，逐一突破的整体营销思路，前期主推五洋商城商铺，近期将推出五洋商城商务配套用房。虽然即将推出的商务配套用房与商铺是两种不同的物业形态，但商铺的销售进程等因素将直接影响到商务配套用房的整体市场去化。 4月2日五洋商城正式公开推出第二批商铺房源，因前期做了一定的准备工作，加大了广告宣传力度，并且对原有的大面积商铺做了合理的分割，因此整体销售情况良好，目前商城内的小面积商铺已售罄。 第二批推出的25、26、28号商铺房源中，小面积的销售仅剩两套，但主门面朝西的大面积商铺基本无人问津，使得目前整体销售处于停滞状态。在《五洋商城整体营销方案》中将具体提供切实可行的解决方案。 五洋商城原二三期用地已被政府拍卖，用地新规划尚不明朗。但我们的销售不应该被对手牵着鼻子走，应该变被动为主动，可考虑将大面积商铺分割的可能性，同时建好交界处的恒洋路，尽可能宽敞，一来可以避免被对方区隔，二来也可因原二三期用地开发成本的增加及新规划等因素，从而提高交界处商铺升值的能力。 五洋商城商务配套用房大部分就分布在原一二期交界处的滞销楼盘三四层上，在推出之前我们应该做好充分的准备工作，尽可能减少滞销商铺带来的不良影响，有必要对商务配套用房进行全新的定位和包装，在做好客户积累、充分蓄势的基础之上，适时公开推出，从而赢得五洋商城新一轮销售高潮！ 二、威胁与机会点分析 从五洋商城目前的整体销售状况，以及太仓商住用房的市场发展行情出发，结合产品自身状况，找出其自身的优劣势，扬长避短，以便对产品进行进一步改进及全新包装推市。 【市场威胁点】 商住的互不兼容 一般而言，商住模糊了办公和居住的功能。办公的人可能会时时闻到邻居住户家的炒菜味；而住户则每天要提心吊胆地面对川流不息的陌生面孔。对于需要安全、安静、安宁生活的住户来说，这里的社区氛围显然他们不能接受。五洋商城以商铺为主，晚上将会显得很空寂，居住的功能将被弱化。我们应突出商务配套用房的办公功能。 配套服务设施的疲软 五洋商城以物流为主（五金家电、家居装饰、汽车摩托等），相对而言商城内的生活配套设施就比较缺乏，居住还是办公的生活需求都无法满足。建议在恒洋路沿线的商铺中考虑插入一两家便民便利店。 物业管理的跟进问题 五洋商城的物业管理一直未能落实，再有两三个月的时间五洋商城将陆续交付使用，物业管理前期的工作应跟进。再者商务配套用房的物业管理模式应该与商铺有所别，好的物业管理也是商务配套用房的一个卖点。因此五洋商城的物业管理应该早日跟进，可以聘请专业物业管理公司或五洋集团与政府部门合作建立物业管理早日入驻五洋商城。 4. 滞销商铺的不良影响 在前面的项目基本状况中我们也提到这样的问题，近阶段主要销售目标还应该在商铺上，同时做好商务配套用房的蓄势工作，做好客户积累。达到商铺与商务配套用房的双赢。 5. 前期准备工作的不足 前期的工作中心基本都在商铺上，即使已购买五洋商城商铺的客户也未必了解商务配套用房的情况；再者前期案场对商务配套用房的需求客户积累不足，客户的需求动向、心理价格等因素目前尚不了解。在前期准备工作不足的情况下，只有先充分做好市场蓄势工作，在基本了解上述情况的基础上，再正式对外推出商务配套用房。 6.户型、朝向的不均衡因素 【市场机会点】 市场需求空间大 在信息产业发展的背景下，太仓小型公司数目不断增多，尤其是科技含高、 知识密集型、工作独立性强的小公司不断涌现，像广告、策划、设计、咨讯等行业，十人以下的工作室、公司已屡见不鲜。这些小型公司对公司形象要求不高，且工作时间不好掌握，所以他们会选择一些地段好、交通便利、价格不是很高的居住与办公一体的商务配套用房。 本商城内经营客户对商住的需求。 产品自身的优势 本案具有其自身的优势，地段好、交通便利；价格比太仓同地区的写字楼（美 时达装饰广场独幢）要低；大中小户型的配比，灵活的分割方式，更适合办公。 起价低，置业门槛不高。 太仓房地产市场强势发展的整体环境利导 太仓房地产市场整体正处于一个高速增长的通道之中，2004年下半年将有 一个新的提升。整体市场环境的利好将为本案的发展赢得一个新的契机。 投资客户的“蓄势待加” 随着地产开发的浪潮迭起，客户结构正在逐渐改变，投资客在明显增加。与 沪宁线县市相比本案相对较低的价格，多种户型的配比，足以满足不同资金实力的投资客的多样化需求。 5. 五一黄金周的市场机会 五一黄金周将至，将为