协成机构2010年10月的北京市望京项目市调报告.pptVIP

望京项目市调报告; 通过对望京地区整体房地产市场的研究，重点楼盘的针对性分析，明确市场的变化，并结合目前我们对项目成城市综合体初步定位，为项目后期营销策略打下基础。 ;1 .北京市场政策环境分析;Chapter 1;自2009年至今年一季度以来，楼市进入快速增长状态，房价疯涨，成交量也飙升 。 国务院密集出台一系列政策遏制房价上涨，继住房消费税即将出台的新闻后，连续出台二套房首付不得低于50%、土地招拍挂不再是“价高者得”的政策，4月17日至今，国务院与各部委继续出台各套房政策，“国十条”、“京十二条”、“禁酒令”，“国十条”加强版等还有其他一系列细化的政策，坚决针对房价过快增长和炒房行为予以打击 。;新国十条 京十二条 禁酒令 “新国十条” ;2010年4月17日 国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，简称“新国十条”，其主要内容是针对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。提出十条举措，被称为房地产“新国十条”。 解读：当前房地产市场高烧不退，急需政策调控，国十条抓住供求关系两端对市场进行调控，抑制不合理需求，同时加大供给，旨在缓解市场供求矛盾，稳定市场运行。 ;“京十二条”;“禁酒令”;“新国十条”;效果初见端倪——据北京市房地产交易管理网数据，从4月14日执行楼市新政至5月13日，北京商品房在新政一个月内成交了6846套，比2009年同期的14663套，下跌幅度达到了53.3%，相比火热的3月14日至4月13日期间成交的11322套，也下跌了39.5%。今年4月份调控以后，从5月份开始成交量极度萎缩，成交价也逐渐走低，再没有超过4月份的峰值。 金九旺季，强势反弹——但到9月份以后，风云突变，成交量骤增， 9月份一月期房成交9105套，环比8月份成交量增长了102.9%，与去年同期相比同比增长了21.6%，成交量达到了今年的新高。一方面9月份是传统销售旺季，另一方面本次成交量中大部分以刚性需求为主的小面积，低价格的房源成交为主，而且是集中在部分热销楼盘，尤其以保利茉莉公馆，中粮万科长阳半岛等项目为代表。 市场存量渐有上升势头——2009年市场向好的情况下，市场存量是愈来愈少，而2010年从过去的9各月的趋势看，渐有增高趋势，说明政府在宏观政策调控时，不断增加市场的供应量。 量价齐升势头停止——新国十条之后至今交易量明显降低，销售均价也略有下调。; 对需求的影响——首付比例提高、二套房首付及贷款利率增加不仅提高了刚性需求购房门槛，也增加了改善性购房成本，暂停三套以上房贷更抑制了投资和投机购房行为，市场观望情绪会渐浓，需求将会比前期明显减少。 对供给的影响——新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻，房价调整将不可避免。 对房地产企业的影响——在新政策影响下，房地产企业拿地热情将会大大降低，实力雄厚并操做规范的房地产企业将在房地产市场调控的风浪中经受住考验，市场份额将会扩大，在新一轮市场角逐中胜出，并处于不败之地。 对银行的影响——随着居民购房需求的提高和消费观念的改变，房地产贷款额快速增长，其占各项贷款余额比例也不断提高。房地产贷款的增加使得银行信贷资产的风险更容易受房地产市场形势变化的影响。;Chapter 2; 朝阳区东北部，自四环路与机场高速公路的交汇处呈扇形向东北方向延伸，是望京一一酒仙桥边缘集团的一部分，东南紧临机场高速公路和京顺路，西北与四环路及和平里铁路支线为邻，东北部将跨越五环路至来广营，该区总用地范围17.8平方公里，常住人口约30万人，规划居住人口约60万人，总建筑面积1400万平方米。; 望京是北京市经过10年反复论证规划，于1993年决定成片开发的市区内最大最后的黄金宝地。城市发展东移，望京将占有重要的市场地位。以临空经济区为入口，将成为拦截丽都商圈、燕莎三元桥商圈，亚奥商圈的第一道大门，未来形成具特色的、国际化的、各业态相互渗透的新国门经济圈。 ;;Chapter 3;北京市总体规划方案中对望京区域的规划 ;2004年-2020年望京新规划（图示）;望京区域主要产业功能区简介;;主要知名500强企业;区域人口居住现状及特征;新规划中，望京的北小河南侧统称为“望京新城”，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化、教育、办公等功能的综合区；“望京新城”又分为A、B两区: A区为区级居住用地，规划建筑面积250万平方米，分为五个区； B区为以大