博思堂黑牡丹置业·的常州新龙项目市场定位报告.ppt

黑牡丹置业·常州新龙项目市场定位报告;项目价值属性分析;项目价值属性分析;甲方期望目标解读;项目价值属性分析;城市布局:呈现 “一城、七片”的组团、片区式空间结构，引导人口外移。;规划范围;地段优势——本案紧邻高铁枢纽以及三江口文化娱乐综合体，处于新北核心地段，未来价值不断提升。;项目紧邻新北区主要的城市主干道——辽河路、通江路，目前周边BRT正在建设中，未来与市区交通联系十分便捷。 凭借紧邻轻轨1号线以及高铁站，并未来其他三条轨道线路的衔接优势，到达常州其它区域十分便捷。 新北区对外城市交通十分广泛，高速出口、城际铁路等从很大程度上缩短新区及本案对外商务距离。 项目未来区域交通网络的密集型与通达程度为本案发展提供了坚实的基础优势。;项目周边环境——目前配套与自然资源相对缺乏，但未来规划利好较多;项目地块与指标——地块较为方正，通达性较好，易于规划;项目属性;项目价值属性分析;项目关键问题界定——通过对本项目的R1（期望结果）和R2（现实结果）分析，也就是R1和R2之间存在的矛盾或冲突中得出我们项目的关键问题所在;项目核心问题呈现——;项目核心发展方向——;项目价值属性分析;政策环境——经济层面，通胀压力急剧加大，中国将进入加息周期;政策环境研判——依据房价走势，政府对房地产市场的调控将按波段进行操作;整体大势——房地产市场发展的强劲动力，主导了自身的发展趋势！近期看稳，长期依然看好;走势预判——预计2011年二季度常州楼市将进入此次调控复苏期，三季度将进入新一轮楼市的上升期 。;大市政策导向小结;;大市房地产发展导向小结;项目价值属性分析;板块格局划分——新北区住宅集中板块目前主要以飞龙板块、恐龙园板块以及新龙板块为主体，恐龙园与飞龙板块为目前最热的板块，同时新龙板块的客户的地缘性因素表现的最强。;核心竞争板块对比——新龙板块是本案的核心竞争板块，其次为恐龙园板块、飞龙板块;板块竞争总结——;项目价值属性分析;;核心竞品剖析—九洲花园二期缇香郡;核心竞品剖析—凤凰名座;核心竞品剖析—滨江明珠城;核心竞品剖析—世茂香滨湖;核心竞品剖析—九龙仓时代上院;竞争项目产品线分析——现有公寓竞品产品线主要以120-144㎡产品为主，同时从近期市场来看，控制面积提高附加值的产品在逐步的增多，120平方米以下产品线成为了市场的主要机会点，同时也得到了很好的去化表现。;竞争项目存量及推案分析——项目竞品总存量在102万㎡左右，其中核心竞争量体53万㎡，产品形态以高层+小高层为主，洋房和别墅产品较为稀缺;据不完全统计，新北区未来将土地将可建1000多万平米市场竞争加剧。;竞品特征研究总结——;项目价值属性分析;客户构成分析——新龙板块客群的地缘型较为强烈，但对外辐射的能力正在慢慢显现。;客户构成分析——沪宁以北项目地缘型因素决定了客户地域属性，沪宁以南项目客群范围较广，南北客户特征表现出了一定差异性。;称呼：刘先生 年龄：48 籍贯: 常州 从事行业：出租车司机，儿子是公务员 目前居住地：新北区 置业目的：为儿子购置婚房 置业次数：1次 购买面积：90㎡ 购买总价：54万 购买户型：两房南北通透;客户描述;称呼：王女士 年龄：35 籍贯:常州 从事行业：个体 目前居住地：新北区 置业目的：自住 置业次数：2次 购买面积：125㎡ 购买总价：80万 购买户型：三房南北通透;客户描述;称呼：刘校长 年龄：50 籍贯:常州 从事行业：教育 目前居住地：老城区 置业目的：自住 置业次数：对次 购买面积：140㎡ 购买总价：100万 购买户型：三房南北通透;客户描述;客户总结;客户对于产品高附加值产品的购买欲——普遍愿意购买附带赠送面积的产品，且赠送功能越大，购买意向越强;项目价值属性分析;黑牡丹： 城市开发商、运营商;因改变新北区“北部新城”的开发水准而生！ 因迎合城市的发展趋势以及城市升级而生！ 与生俱来的责任感，和不可推卸的历史使命感！ 必将给城市和人民，带来全新的体验。 通过本项目的成功运作，将为常州树立了一个新标准， 将新的时代趋势带入常州，使黑牡丹品牌在长三角房地产界的 影响力发生质的飞跃！;城市趋势：常州之于长三角的地位功能处于上升趋势；新北区、北部新城的发展强劲势不可挡； 政策趋势：新北区一直为常州的发展重点。未来，政策新重点将仍然在新北区，新北区大发展之势已显现； 投资趋势：新兴区域的诞生以及轨道交通带来的商业、商务价值提升； 产业趋势：产业转型升级以及城市升级带来的第三产业等服务业的升级； 商务趋势：区域的规划升级以及交通带来的商务优势在升级等； 需求趋势：城市功能的不断完善，对外部的吸引力增强，加上区域内需求旺盛，未来居住类需求同样旺盛。;;领导者（板块先驱、项目引领板块战略）;项目价值属性分析;项目占位——;常州新北 新都市国际社