成都曼哈顿商务公馆的市场分析.doc

一、成都市住宅市场供需研究 近年来，成都市相继完成了一、二环路、内环路、府南河综合整治城区段工作和天府广场一期工程。城市面貌和生态环境明显改善。实施了蜀都大道、羊市街西延线、东城根街和长顺街南北延线等多条城区道路的改造建设，城区旧房改造力度明显加快，向城外发展的大型住宅项目呈现不断增长态势。 住宅市场的快速发展，已形成多方竞争格局。国内知名的开发商纷纷进驻成都，而本土企业也在不断提升自身品牌形象。竞争的加剧促使开发商在产品定位上更加注重市场研究，在产品营销上开始向集约化、品牌化方向上发展。住宅产品将逐步向个性化、多元化方向发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加注重细节创新，以体现以人为本的开发理念。住宅竞争的焦点将在个性化的结构、特征明显的主力户型、纯粹的社区型态等方面展开。 1.1.供应量情况分析 从下表中可以明显看出，土地购置费、住宅投资额、施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积等相关指标，每年呈现二位数增长态势。尤其是今年前三个季度土地购置费同比增长达到75.2%，总额已超过去年全年水平。剔除今年成都市实行一级土地公开拍买、二级土地柜台转让交易、土地基准价格调整等政策变化而导致的土地价格上涨因素，今年土地实际购置面积也将会达到近年来的最高峰。随着土地储备面积的增加，预示着今后几年成都市房地产市场将会得到进一步发展。 1999年 2000年 2001年 年平均递增 2002年 (1-9月) 同比增长 土地购置费（亿元） 25.8 33.4 26.1 27.4 75.2% 住宅投资（亿元） 55.4 86.8 122.8 48.9% 93.6 47.6% 住宅施工面积(万m2) 1003.6 1244.4 1597.6 26.2% 1378.8 10.6% 住宅新开工面积(万m2) 503 667 659.7 14.5% 541.2 4.1% 住宅竣工面积(万m2) 375.2 464.8 716.3 38.2% 306.1 2.7% 住宅销售面积(万m2) 336.9 400.1 638.1 37.6% 348.3 9.9% 住宅空置面积(万m2) 85.9 100.8 114.7 15.6% 113.4 42.5% （根据成都市统计局年鉴资料整理） 1.1.1.竣工面积 主要反映供应量指标的住宅竣工面积，近四年来在逐年增加，每年以百万平米递增。今年前三个季度，成都市住宅竣工面积为306.1万平米，比去年同期增长2.7%，表面上看增幅很小。由于受投资阶段性的影响，每年第四季度通常是竣工验收的高峰期，约占全年的60%以上，同时，今年前三个季度住宅投资额增进与去年水平基本持平，所以，今年竣工面积与去年相比增长幅度在30%以上应该是有保证的。 以近三年住宅投资与竣工面积平均比率以及全年前三个季度投资额增长率相关指标分析测算，今年成都市住宅竣工面积可能会达到1000-1100万平米，比去年净增加300万平米以上；以此类推，明年住宅竣工面积可能会达到1400-1600万平米，比今年增加400万平米左右。测算方法是以成都市近年来住宅投资平均增速。继续保持10%以上的国内生产总值增长速度以及无重大政策变化。由于受不可预见性因素的影响，明年实际情况可能会与测算值略有差异。 1.1.2. 空置面积 供应置指标中除竣工面积以外，空置面积近年来的增长率及绝对值也不可忽略。今年前三个季度成都空置面积为113.4万平米，同比增长42.5%；已接近去年全年的空置量。前三年来平均每年约增加15万平米，空置面积，以此增速推算，今年将达到130万平米。考虑到今年以来空置面积增速较快的因素，今年实际空置面积可能要大于130万平米，约在140万平米左右；明年可能会达到160万平米。 1.1.3. 批准预售面积 近年来住宅采取预售办法已成为一种主要销售形式，所以，供应量也须包括正在施工、尚未竣工验收但已取得房地产部门的预售面积。 2001年，我市住宅批准预售面积为1052万平米(成都市房产局提供)，比同期竣工面积高46.9%。由于“批准预售面积”指标是从1999年下半年开始统计（年报形式），统计时间较短，无法准确反映趋势性变化，所以，今年实际情况只有待年报汇总后才能得知。 综合上述分析情况，以及我市近年来房地产投资相关因素的增长趋势，预计今年我市住宅实际供应量约为1400万平方米，明年约为1900万平米。 1.2.需求量分析 从统计资料来看，住宅实际销售面积较为准确地反映了住宅市场销售情况，与需求量存在着高度相关性。需求量一般来说肯定会大于实际销售面积，因为市场产品在价格、户型、面