青岛市开发区房地产的市场分析报告.docVIP

青岛市开发区房地产市场分析报告 第一部分 经济技术开发区宏观经济环境分析 第二部分 开发区房地产市场状况分类 第三部分 各板块房地产市场分析 第四部分 目标客户群锁定及分析 第一部分 经济技术开发区宏观经济环境分析 一、城市发展战略 在国务院批准的青岛市城市总体规划（1995年－2010年）中，青岛总体布局结构为“以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点一线的发展势态。胶州湾西岸辅城，规划以黄岛区中心城区为主，形成具有居住、港口贸易、临港产业、综合开发实验和旅游度假功能的新城区。65.0 31.3 2000年 85.70 29.0 2001年 128.84 35.0 2002年 165.20 29.2 2003年上半年 102.0 40.6 在对外经济方面，开发区也仍然保持着较大的优势，自95年以来累计实际利用外资达到26.3亿美元，引进千万美元以上项目共计207个，世界500强投资项目35个。在外来投资中，香港、韩国、日本企业为主要投资者。2003年上半年引进千万美元以上大项目34个，世界500强6个。实际利用外资3.47亿美元，增长97.3%，居全国开发区第三位。青岛开发区人口已达40多万，其中，流动人口20多万，与常住人口基本持平，而且呈现不断增多的趋势。从2000年开始，每年移居开发区的外来人口以超过5万人的速度递增。 经济的快速发展不仅仅表明了开发区的投资和发展潜力，更提升了开发区人民的生活水平，目前开发区职工平均工资11837元，农民人均收入也达到了4833元。而在行政商务中心区人均收入2.5万元人民币，人均年消费额3万元人民币，社会消费品零售额可达10亿元人民币。主要布置海上运动、陆地运动、室内休闲、度假居住、会议论坛及其他相关项目。 ，全年商品房竣工面积达67万平方米，销售额达7.1亿元，分别增长110%和98.2%。旧村改造全年开工面积80万平方米，竣工面积35万平方米。房地产开发完成投资2.5亿元?，增长46.8%。调控，全年新开工面积42万平方米，增长42.9%。其中，旧城改造开工面积25万平方米。1至10月商品房交易5370起，交易面积55.22万平方米、成交金额11.8元商品房交易已进入一个平缓阶段开发区的商品房价格相对二手房来说，平均价格约相差1000元左右呈现出十分火爆的局面二手房交易2948起、成交面积33.5万平方米、成交金额4.5元面积、金额分别是2002年同期的1.37倍、1.34倍、1.6倍2200元，二手房交易平均单价也上升到了1650元左右。从1－10月份房产交易情况看预计开发区的商品房价格在近期不会再有较大上升，小幅度增长则有可能。 第一板块：薛家岛村—金沙滩区域 区域特征：该区域处于薛家岛旅游度假区内,规划中主要设置海上运动、陆地运动、室内休闲、度假居住、会议论坛及其他相关项目) 3500元 3900元 4300元 高层 2980元 3500元 3980元 九州花园 36亩 多层 90—210㎡（阁楼） 2480元 3000元 3360元 金沙花园 34亩 多层 97—180㎡（阁楼） 2780元 3280元 3780元 鲁泽花园 38亩 多层 90—200㎡（阁楼） 2780元 3290元 3430元 粤海慧鲁 —— 多层 预计2004年3，4月份开工 第二板块：唐岛湾—长江路—香江路区域 该区域属规划中的行政商务中心区，主要置行政办公、商务、会议、居住、商业服务、餐饮娱乐 第三板块：保税区—工业园 该区域以保税区为据点，延伸到开发区辛安一带，进入工业园区，为大项目基地及相关产业的集聚地点。海尔工业园、海信工业园、澳柯玛工业园、国风工业园、颐中汽车城等位于该区域。随着大型工业项目的迁进，外来移民会陆续增加，置业需求也会随之加大，估计将会在短期内带动二级市场的繁荣。 该区域楼盘开发数量相对较少，且户型面积小，楼盘售价低，产品品质一般。 个案列举： 项目名称 占地 面积㎡ 建筑形态 户型面积㎡ 起价 元 均价 元 最高价元 汇泉雅居 35652 多层 50—140 2680 2720 2980 宏盛家园 —— 多层 70—114 2200 2330 2460 汇峰嘉园 10000 小高层、高层 100—185 2660 3080 3500 齐长城花园 60000 多层 60—140 2400 2590 2780 天智国际 大厦 10000 高层（写字楼） 分割： 80—400 3350 3950 5400 第四板块:石油大学—长江路示范区区域 该区域在黄岛汽车客运站以西，建设中的石油大学以北，区内近邻大珠山、小珠山国家森林公园，自然风貌独特。规划中的长江路省级住宅示范区就在此地。该区域近邻胶南市，堪称交通