龙兴商业广场营销策的略.docVIP

龙兴商业广场营销策略 目 录 第一章 销售总体战略 一、项目概况 二、项目之SWOT分析及销售战略 三、物业定位策略 物业定位 经营定位 形象定位 目标客户群定位 价格定位 四、营销总体战略 第二章 销售方案 现场包装方案 价格方案 销售策略 促销方案 阶段性销售目标 第三章 销售实施 一、销售时机 二、内部认购方案 三、销售准备 第一章 销售总体战略 一、项目概况（略） 二、项目之SWOT分析及销售战略 优势S： 位置优势(金三角地位): 紧临深惠路,与龙岗的经济动脉息息相连; 位于龙岗中心城,升值潜力巨大; 龙岗是深圳卫星城之一,也是深圳物流中心基地之一。 2.项目规模及建筑本体质素的优势: 总建筑面积39016.6平方米，项目设有地下停车场和阔绰的商业广场，建筑外立面风格现代典雅。 3.品牌优势: 成功引进好百年家居连锁机构； 商场一楼享有15年品牌经营管理权 深圳家具行业协会理事。 4.政府支持：本项目为政府重点扶持工程。 5.政府近期对深惠公路的拓宽和项目周边商业环境的规划。 劣势W： 1.人文、治安、片区： 整个片区目前比较杂乱，项目周边临街小铺林立和项目后的工业区导致整体经营环境在短时间内不够理想。 2.直观价值联想： 项目周边小商业成分较多，车流量大但人流量不是很多，片区租金价格都不是特别理想，相比而言要拔高本物业的价格存在一定困难。 机会O： 龙岗的家居制造业为该镇的支柱产业之一，龙兴商业城无疑成为龙岗家居的交易平台。 龙岗房地产大开发和国内如振业、中海等大牌地产商的进入必然带动上百个行业的发展，特别是与地产业和谐共生的家居行业。 对投资客来讲“龙岗家居”是深圳仅剩的“一桶金”。 威胁T： 1.推出量：龙岗目前在售商业面积超过10万平方米，竞争有愈演愈烈之势。 2.同质化：主要表现在推盘手法大同小异，特别是发展商都把眼光盯在龙岗片区，竞争势态严峻。 三、物业定位及目标客户群 （一）物业定位：“大中华”家居博览中心 （二）经营定位： 商场一楼——龙岗家饰中心，由好百年统一经营与管理 形象定位：龙岗*龙头*龙铺 对内——龙岗家居业的交易、展示平台； 对外——引领深圳家居与世界接轨； 对己——家居业的龙头 投资客的龙铺 经营者的龙城 4.客户定位： 第一类：20%深圳市区投资客； 第二类：50%龙岗及周边城镇投资客； 第三类：30%经营者买铺自用。 5、价格定位 首层均价22900元/平方米，二层均价14000元/平方米，三层均价12000元/平方米。 （四）销售总体策略 Actionl:——S1、T1、T2 充分利用项目的地理优势，联合龙岗其它商服物业，实现在战略上的统一和在战术上各展所能的方针，达到扩大市场面避免小蛋糕分配不均而大打出手的目的，同时利用临深惠路的特点户外宣传工具利用和项目的包装上下族工夫，奠定项目品牌地位，树立“大中华家居博览中心”之形象。 Actionl:——S2、S3 充分利用建筑体量和“好百年”的品牌优势，突出“龙岗/龙头/龙铺/龙城”的市场形象，培养投资客和经营者的信心，体现发展商的实力和龙兴商业广场的商机。 Actionl:——S4、S5、W1 “政府搭台我唱戏”，增加投资客信心。 Actionl:——W2、O1、O2、O3 用事实对话：1.龙兴商业城的诞生对龙岗家居制造业来讲是众望所归。 龙兴商业城的商业前景有龙岗大开发作后盾，必然成为铁的事实。 对投资客来讲，龙岗商业城是深圳家居市场可以打捞的最后一桶金。 以此来看，物有所值商机无限，有充分的理由奠定投资客和经营者的信心基础。 第二章 销售方案 一.现场包装方案 （一）销售现场 要点：突出街中心的繁华 范围：包括销售中心前广场及项目周边近距离范围内的人行道翻修、行道树种植、天桥等。 内容：包括铺地、路灯、绿化、小品、挂旗等。 （二）销售中心及设施 目的：现场包装的重点。 1、现场销售执行的主要场地，组织开盘及阶段性销售活动； 2、树立楼盘物业形象，现场展现卖点、动能、销售内容； 3、展现楼盘质素形象，服务、配套、品质等； 4、有助于展示发展商实力，树立企业形象。 功能：入口引导区； 接待区； 模型区； 资料及卖点展示区； 洽谈区； 休息放像区； 儿童娱乐区； 办公区； 看楼通道兼展示 卫生间 要点： 1、装修要点：从细节体现楼盘档次（地位）如：地面、掉顶、家私、灯光、绿化、窗帘、挂幔装饰等； 2、引导区： 3、模型： 注：见规划设计方案 二.价格方案 价格定位的目标在于兼顾发展商的利益及市场消费能力。价格通低会损害发展商的开发利益，价格通高，会造成有价无市，局面则会更加被动。 恰当的价格定位是建