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湖 南 三 江 房 地 产 开 发 有 限 公 司 “澳海·望洲府”房地产项目 可 行 性 研 究 报 告 2015年12月 目 录 1、总 论 5 1.1项目及单位概况 5 1.2 项目建设背景 17 1.3 建设规模与产品方案 17 1.3.1建设规模 17 1.3.2产品方案 18 1.3.3配套设备 19 1.3.4智能化系统 19 1.4规划设计要求 20 2、建设用地现状及开发条件 20 2.1地理位置地块解析 20 2.2开发的客观因素及条件 21 3、市场分析与预测 23 3.1 经济社会基本情况 23 3.2房产市场前景展望 29 3.3客户定位 31 3.3.1项目的市场定位 31 3.3.2项目的营销战略 40 四、建筑设计说明 52 4.1设计理念与构思 52 4.2 建筑单体设计 54 4.2.1 住宅部分 54 4.2.2 无障碍设计 54 4.2.3 交通流线设计 55 4.2.4 结构设计说明 55 4.3 建筑立面造型 57 4.4 消防设计 57 4.4.1消防电源及配电 57 4.4.2应急照明及疏散指示 58 4.4.3火灾自动报警及联动控制系统 58 4.5建筑节能设计说明 58 4.5.1 主要设计规范 58 4.5.2 建筑节能 58 4.5.3 给水排水 59 4.5.4 通风 59 4.5.5 电气 60 4.5.6 日照、环境保护、防疫 60 5、项目组织及实施计划 61 5.1 项目实施进度与计划 61 5.2 项目招投标 62 6、环境影响评价 63 6.1 项目环境条件调查 63 6.2．项目建成后环境影响分析 64 6.2.1 大气污染源分析 64 6.2.2 水污染源分析 64 7.投资估算及资金筹措 64 7.1资金估算 64 7.2收入估算 66 7.3 资金的渠道与方式 66 7.3.1 筹措和利用自有资金 67 7.3.2 银行贷款 67 7.3.3 房屋预售 68 7.3.4 总公司支持 68 8、财务评价 68 8.1 财务分析 68 8.2 财务指标： 69 8.3 投资风险的控制 69 8.4 财务评价结论 70 9.社会评价 70 9.1 项目对社会影响分析 70 9.2 社会评价结论 70 10、研究结论与建议 71 10.1 推荐方案的总体描述 71 10.2 推荐方案的优缺点描述 71 10.2.1 优点 71 10.2.2 存在问题 72 10.3 总结与建议 72 10.3.1 总结 72 10.3.2 建议 72 1、总 论 1.1项目及单位概况 基本情况 杭州澳海控股有限公司，成立于2007年8月，公司性质为有限责任公司，注册资本60000万元，法定代表人喻祖洪，公司注册地浙江省杭州市上城区延安路9号3033室，经营范围为实业投资。公司成立以来，在湖南长沙、锦州、重庆、沈阳、银川、长春?、抚顺、怀化等地进行房地产开发建设，业务遍及全国10多个主要城市。目前拥有员工2000多名。 公司的建立起源 澳海控股公司法人代表喻祖洪，公司创始人，浙江大学毕业，同时具有工程师和土地评估师两个职称，目前从事房地产开发及相关行业已有18年丰富经验，全面负责公司的经营管理工作。他于1998年3月注册成立了浙江三江房地产开发有限公司，注册资金贰仟万元，开始涉足房地产行业。凭借对市场的敏锐判断和过硬的产品质量，16年来三江房产从“康乐新居”到“鸣翠蓝湾”到 “澳海?澜庭”系列，一直引领着当地房地产市场。公司在不断扩大本地房地产业规模的同时，还积极的走一条全方位发展的道路，从2000年便开始走出杭州走出浙江面向全国。为了适应公司发展需要，于2007年创立“澳海”品牌，成立杭州澳海控股有限公司。目前下辖20多家控股子公司，并参股多家公司。 公司发展理念与规划 公司在不断开拓房地产市场的同时还积极开展其他房地产相关业务，从自有房产自营酒店到园林施工、苗圃基地、建筑及市政施工、建筑设计、房产营销、智能电子监控、物业管理等等，我们一直走着一条以房地产开发为主，其他产业为附的全方位有重点的发展模式，不仅为企业多方积累资金同时也为我们的企业培养了多方面的管理和技术人才，在日益激烈的市场竞争中处于领先地位，由于多地区的发展我们可以从下属企业中吸收不同的先进的管理和技术经验，为建立现代合本企业最大利益的发展方式。 在多年的经营中，澳海坚持实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略。产品始终定位于二三线城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房。坚持快速销售、合理定价，要求各地下属公司楼盘推出后当月销售率达到60%以上。事实证明，澳海不仅做到了使广大业主“居者有其屋”，公司本身也赢得了长足的发展。