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城市经济学论文 班级：城规121 指导教师：程海帆 学生：高文 201211002119  浅谈房屋空置率对房价的影响 ——以北京为例 Introduction to vacancy rate has the effects on prices ——to Beijing as an example 高文 摘要：在我国房地产行业迅速发展的同时，新建的住房空置数量也在逐年递增，根据数据报告，2013年中国住房空置率高达22.4%，相当于每五套住房就有超过一套在空置。房屋空置率之高已引起了政府部门的高度重视，业内人士也纷纷对此发表各自的看法。本文就来简略谈谈房屋空置率到底对房价有何影响。 关键词：房屋空置率；房价；北京 目前，我国的房屋空置率一直偏高，导致房价也飘忽不定但依旧居高不下，商品房的空置问题已然成为一个政府各部门非常重视的问题。为了减少商品房空置面积，稳定房价，我们需要先对房屋空置率问题进行一个理论分析。实际上，与房屋租金、价格一样，空置也反映着房地产市场供求变化的主要指标，从而对房价产生一定影响。 房屋空置率 房屋空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。空置率主要用在国内，与国外的空房率不同。空房率指的是开发商建好房子后，空置的房子与建成的房子之比。 住宅空置率：空置是指房屋没有投入使用，处于待出售或出租的状态。住宅空置率是一个反映住宅的供给与需求之间矛盾的指标,合理的住宅空置率能使这个矛盾最小化,使住宅的供给和需求达到均衡。房屋空置过多，说明需求量不足或购买力不够，国家政府或市场可作出相应调节。 1.2国际惯例 按照国际通行惯例，空置率在5%---10%之间为合理区，供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%---20%之间为空置，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。 需要强调的是，房地产市场有一定量的空置面积十分正常。那么什么是合理的房屋空置率？ 在房地产泡沫论争中，“空置率超过国际警戒线”是人们频繁使用的论据之一。但是，何谓空置率？在我国却是一个含糊不清的东西。在国家统计主管部门和建设主管部门手中，只有新建商品房空置面积的数据，截至2004年9月商品房空置面积为9748万平方米，其中商品住宅空置面积为5736万平方米。那么，空置率分母、分子不清的情况下，人们争论的“空置率”是怎样推算出来的呢？在基本概念不清的情况下，生搬硬套“国际警戒线”又有何意义。截止2007年末，北京市商品房空置面积为1136.2万平方米，同比增长9.3%。 从中国房地产的实践来看，首先，理想的空置率并不是零空置。住宅作为一种投资大的耐用消费品，开发商供给的时滞、结构与居民购房需求的不对称，很难使房屋的供给与需求一一对应，因此，市场的非均衡应该是一个常态。其次，各城市可承受的空置率大相庭径。房地产自身的特点即空间不可移动性、异质性，决定了房地产是一个属地化极强的市场。再次，空置不能与不良资产直接划等号。在房地产经营中，各开发企业的资本实力、融资能力、营销能力千差万别，只要其生产经营所产生的收益大于成本，企业有一定比例的空置房屋在经济上都是合理的，因为它并不影响企业的还贷能力、也不增加其经营成本，只影响企业的盈利水平。 房屋空置率对房价的影响 2.1房屋空置率在房价中所起的作用 房屋空置在房价中所起的作用是非常直观的。对卖房者或出租者来说，房地产市场中空置的房屋数量越多，就越难找到买家或租家。然而对购房者或租房者来说，他们在选择自己满意的房屋时，可以供其选择的就是空置的房屋；所以房屋空置的数量越多，购房者或租房者选择的余地就越多，也更容易选出满意的房屋，而且他们相应付出的价格或租金也就较低。所以，房屋空置率和需求水平在很大程度上决定了房屋的价格或租金。也就是说，如果市场需求量大而房屋空置率低，价格就会很快上升，最终抑制需求，使市场供求趋向平衡；相反，如果市场需求量小而空置率高，则会导致价格下降，刺激需求增长，最终也达到市场供求平衡的目的。 2.1.1北京市房屋空置率全国最高 2007-2008年6大城市商品房空置率 如上图，08年各地商品房空置率均有所上涨，其中北京空置率居全国首位，高出全国0.75倍，涨幅较大的有上海、武汉、北京、深圳，同比增长分别为60%、60%、44%、54%。08年一线城市北京、上海、深圳空置率明显高于二线城市。 1997-2008年北京市商品房及商品住宅空置率走势 　 如上图所示，从空置率上看，北京市商品房与商品住宅走势基本一致，在99年达历史最高点后，下降趋势分别持续了7年、8年，近年涨幅以08年为最。但下降时段商品住宅空置率跌幅明显大于商品房空置率。以03年为分水岭，04年后商品住宅空置率开始低于商品房，差距