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2、房地产开发程序与管理 第二章 房地产开发程序与管理 ※ 本章要求 掌握房地产开发的主要程序及工作内容，土地使用权出让、划拨、转让的概念、特点和程序。 熟悉城市规划对房地产开发的影响。 第二章 房地产开发程序与管理 第一节 房地产开发的主要程序 第二节 土地使用权的获取 第三节 城市规划及其对房地产开发的影响 第一节 房地产开发的主要程序 一、房地产开发的主要程序 二、主要的行政审批手续 一、房地产开发的主要程序 房地产项目开发程序，是指房地产项目从投资决策、设计、施工到销售和服务的整个过程中应当遵循的内在规律和组织制度。 一般来说，这个程序包括8个步骤，投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有关合同 、工程建设 、竣工投入使用 、房地产资产管理 。这8个步骤又可以划分为4个阶段 ，投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售及资产管理阶段。 房地产阶段划分并不是一成不变的，有些情况下各阶段的工作可能要交替进行。 二、主要的行政审批手续：五证一书 4、建设工程规划许可证 《城市规划法》第三十二条　在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。 5、施工许可证 在前两个规划许可证获得后才能申请 第二节 土地使用权的获取 一、概述 二、我国城市土地使用制度及其演变 三、开发商获取土地使用权的方式 四、土地使用权出让合同及其主要内容 五、土地使用权出让价格与用地类型划分 一、概述 1.土地所有制 土地所有制是在一定的社会条件下拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础，其法律体现形式是土地所有权.。 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 2土地所有权 土地所有权是土地所有制的法律体现，是土地所有者所拥有的、受法律保护的、排他性的专有权利。 土地所有权的法律形式指国家发给、认可的保护土地所有制的法律文件，如契约、《土地所有权证》等。 土地所有权的权能构成包括土地的占有权、使用权、收益权和处分权。 3土地使用制 土地使用制是人们在使用土地时所形成的经济关系，由对土地使用的程序、条件和形式的规定等组成。土地使用制的法律体现是土地使用权。 4土地使用权 土地使用权，是指使用人根据法律、法规及有关合同的规定，在法律允许的范围内，对国家和集体所有的土地，享有占有、使用、收益及部分处分的权利。 城市土地是指城市区域内的陆地和水域及其上、下空间，从区域上讲，城市土地有3个层次：城市市区土地、城市规划区土地、城市行政区划内的土地。我国城市用地内涵一般指前两个层次。 二、我国城市土地使用制度及其演变 1.城市土地使用制度的建立 从解放初期到50年代中期——以市场机制进行土地调配； 50年代中期到70年代末——以土地行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让为特征； 80年代初期以来——在坚持土地公有制的基础上，开始对传统的土地使用制度进行改革，变土地无偿使用为有偿使用，变无限期使用为有限期使用，变无流动使用为流动使用。 国家的土地收益大量流失，国家对城市土地的所有权在经济上没有得到充分的实现； 无法保证土地利用的经济合理性，造成土地资源严重浪费； 掩盖了土地级差收益，使企业间竞争条件不平等，不利于企业经营机制的转变； 阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化 城市内部用地结构不合理； 城市基础设施供给能力越来越脱离城市增长的需求； 影响了国家经济体制和管理体制改革的步伐； 不利于执行对外开放政策和吸引外资。 我国城市土地制度改革从20世纪80年代开始进行；其核心内容概括起来就是：有偿、有限期、有流动的土地使用制度。 征收土地使用税 城镇土地使用权的出让和转让 建立土地收购储备制度 实施土地一级开发 三、开发商获取土地使用权的方式 房地产开发商获取土地使用权的方式主要有三种：出让、划拨和转让。 出让、划拨属于土地一级市场行为，即土地使用者从各级人民政府手中获得国有土地使用权； 转让属于土地二级市场行为，即国有土地使用权在土地使用者之间转移的过程。 （一）土地使用权出让 1、概念：土地使用权出让(简称土地出让)是指国家将国有土地使用权(一般简称为土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、土地使用权出让的基本原则 国家主权神圣不可侵犯； 平等、自愿、有偿； 所有权和使用权分离； 合理利用土地。 3、土地使用权出让的年限规定 按国家有关法律规定