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第三章 房地产开发用地的取得;本章主要内容;一、土地的基本概念 土地是指地球的陆域表层，包括内陆水域、沿 海滩涂及岛屿。它是一个自然、经济的综合体。 土地的特点为有限性和不可再生性。 科学编制和严格实施土地利用总体规划，统筹 安排各业用地，加强土地管理。国家实行土地用途 管制制度。 ;土地所有权 是土地所有人对土地的占有、使用、收益和处 分的权利。 土地使用权 是指依照法律享有利用、经营和取得收益的权利。 土地使用费 土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付 给政府的费用。 ;土地使用年限 指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使 用权的总年数。 用地最高年限 居住用地 70年 工业用地 50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年 商业、旅游、娱乐用地 40年 综合或其他用地 50年;二、现行土地制度;三、开发用地的涵义 在城市规划区内，只有国有土地才能投 入房地产开发。城市规划区的集体所有土地， 经依法征用转为国有土地后，才可用于房地 产开发。 这里的城市，是指国家按行政建制设立 的直辖市、市、镇。城市规划区是指城市市 区、近郊区及城市行政区域内因城市建设和 发展需要实行规划控制的区域。; 开发用地是指一宗(片)位于城市规划区的 适合开发企业有偿、有限期进行基础设施和 房屋建设使用的国有土地。 ;四、房地产开发用地的类型 1、按土地区位 闹市区 城市商业副中心 闹市区边缘地带 城市边缘区 城市郊区;2、按土地利用性质 居住用地 公共设施用地 工业用地 仓储用地 对外交通用地 道路广场用地 市政公共设施用地 绿地 ;3、按人为投入的形式与程度 生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、 农地。 毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆 迁房屋的土地。 熟地：是指具有完善的城市基础设施、土地平整， 能直接在其上进行房屋建设的土地。;第二节 房地产开发用地选择 一、投资区域选择 政治、经济、投资环境、特大型建设投资 还有自然条件、地区差异性 二、开发地段选择 城市规划、自然环境和工程地质因素、现有的建设条件、地段面积、投资经营计划。 ;三、房地产开发项目选址原则 区域优先 注重潜力 适应投资特征 综合评价 ;第三节 房地产开发用地的取得; 《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：商业、 旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、 招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可 以采取双方协议的方式。 土地使用权出让方式有四种，即协议、招标、拍卖、 挂牌。 ;1、协议出让;协议出让程序 ①申请用地 ②提供地块资料 ③答复 ④签订协议出让合同，支付出让金 ⑤办理使用权登记(登记发证)，领取土地使用证 注意：出让金不得低于按国家规定所确定的最低价;2、招标出让;招标出让的程序 ①招标 ②投标 ③开标、评标和决标 ④签约、领取土地使用证;3、拍卖出让;拍卖的一般程序 ①出让人发出拍卖公告，将土地使用权拍卖事宜向社会公布； ②竞买，即在拍卖场所，竞投人以拍卖方式向拍卖人作出应价； ③签约，应价高者与出让人签订土地使用权出让合同； ④履约，受让人交付土地使用权出让金，出让人向受让人交付土地，并领取土地使用权证书，获得其土地使用权。 ;4、挂牌出让; 挂牌出让程序 ①在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布； ②符合条件的竞买人填写报价单报价； ③出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；出让人继续接受新的报价；出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。 ④成交 ⑤签约;5、土地使用权出让合同;土地使用权出让合同一般应有以下几个部分： （1）总则 （2）出让土地的交付与出让金的缴纳 （3）土地开发建设与利用 （4）土地使用权转让、出租、抵押 （5）期限届满;（6）不可抗力 （7）违约责任 （8）通知和说明 （9）适用法律及争议解决 （10）附则;出让合同的变更和解除 ⑴社会利益需要 ⑵土地使用者需要更改土地使用权 ⑶合同一方违约 ⑷不可抗力;（二）土地使用权转让;1、土地使用权转让的条件 ⑴以出让方式取得的土地使用权转让 必须是出让的土地使用权才能进行转让 土地使