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房地产企业竞争力影响因素分析 　　[摘要]近年来我国房地产企业发展迅速，但由于不同的房地产企业的竞争力不同，各个房地产企业的发展状况也有所不同。又由于我国的财政政策和货币政策等宏观因素的影响，我国房地产企业的发展更加困难。我国的房地产企业是我国的重要产业，也是民生的根本，其发展将直接影响我国经济的发展。由此笔者认为对房地产从企业竞争力影响因素进行分析是十分有必要的 [关键词]房地产；竞争力；因素分析 房地产企业竞争力的强弱决定了其在整个房地产企业所处的地位，因此增强房地产企业的竞争力对房地产企业的发展也就十分重要了。房地产投资者可以根据房地产企业竞争力的影响因素判断他们是否能取得投资回报；消费者可以根据房地产企业竞争力的影响因素判断他们是否购买房产。因此，分析研究房地产企业竞争力的影响因素，从而提出增强房地产企业竞争力影响因素的方案，对于房地产企业提升竞争力和综合实力具有重要的意义 1国内外研究现状 彭罗斯在《企业成长理论》中说明了企业的竞争力来源于企业本身所含有的资源，具体说是企业所拥有的效率较高的特殊资源。[1]企业在市场竞争中获得领先就必须拥有较多的这种特殊资源。房地产企业的这种特殊资源主要包括消费者资源、投资者资源、土地资源等。房地产企业拥有这些特殊资源越多，其竞争能力越强，占有的市场份额越大。根据波士顿公司的BCG 模型理论，其理论的核心是根据市场需求和其他各项因素来确定出各项资源的需求量。[2]房地产企业需根据市场需求量来进行决策，如供大于求，将不利于房地产企业的利益 普拉哈拉德和哈默尔的观点主要是利用核心能力理论来解释企业竞争力来源。[3]房地产企业竞争力的强弱与企业本身的能力有关，房地产企业能力越强，竞争力越强。这种能力是评价房地产企业竞争力强弱的标准，具体来说，房地产企业核心能力还包括营运能力和偿债能力 MHMeye和JMutterback将核心竞争力分解为三个维度：产品技术能力、分析和关注消费者需求能力、分析和协调各部门的能力。[4]房地产企业的发展与其技术能力息息相关，质量过硬的房产更能吸引消费者。这就要求房地产领导者具有较强的控制组织能力。范莉莉设计核心竞争力评估维度，主要包括模仿能力维度和资源利用率维度。[5] 房地产企业的竞争力强弱与资源利用率有关，资源利用率越强，竞争能力越强。房地产企业的资源利用率可以从其盈利能力营运能力和偿债能力反映 陈静根据企业文化凝聚力的功能、指导的功能、激励的功能、约束的功能、互动的功能，增强企业的核心竞争力，分析企业竞争力的影响因素。[6]房地产企业的竞争力与企业的自身文化有关。良好的企业文化，可以增加员工对企业的认同度和忠诚度，增加员工的工作积极性，有利于房地产企业的长期发展。马东生等阐述了战略资源、企业知识、组织学习和企业文化和集成是企业竞争力要素[7]。房地产企业的竞争力与其战略管理决策有关，设定科学可行的战略管理目标，并进行合理的控制保证实行，有利于房地产企业的发展 时希杰、吴育华根据系统思想建立了基于三个层次的指标体系，分别包括市场表现、技术水平和服务态度。[8]房地产企业中的龙头，如从万科的财务报表可以看出其在房地产行业中的地位、市场占额和技术水平等综合实力指标 总体而言，国内外关于企业竞争力的分析和研究，已经有了一套相对完整的体系。国内外有关企业竞争力的研究主要涉及如下几个方面：①企业竞争力的界定；②企业竞争力的来源；③企业竞争力的影响因素；④提高企业竞争力的对策 2房地产企业竞争力影响因素分析 房地产企业竞争力的影响因素与房地产企业自身的盈利能力、营运能力和偿债能力有关。房地产企业自身的盈利能力越强，其在整个行业中的?争力越强；房地产企业自身的盈利能力越弱，其在整个行业中的竞争力越弱。房地产企业营运能力越强，其在整个行业中的竞争力越强，反之越弱。房地产企业偿债能力越强，其在整个行业中的竞争力越强；房地产企业偿债能力越弱，其在整个行业中的竞争力越弱 下文将从盈利能力、营运能力、偿债能力对保利地产、万科、金地集团展开分析 21盈利能力分析 从表1中我们了解到，2011―2014年金地集团净资产收益率相对其他三家公司而言是最差的。这说明金地集团的开发力度不大，导致净资产收益率无法得以提升。保利地产2012年的额外融资股本乘数下降，净资产收入率下降，在公司努力开发和提高销售效率的同时，净资产回报率也在上升。2013年由于宏观政策的影响，净资产收益率有所下降。万科2011―2014年净资产收益率总体来说还是比较平稳的，这可能与万科不断进行技术创新、扩大开发力度有关 22营运能力分析 从表2我们可以了解到，保利地产在2011―2014年的总资产周转率相对于万科和金地集团而言是较低的。这是