第9章_国外及中国港台地区房地产经纪经验与借鉴_图文.ppt

三、日本房地产经纪运行的法规环境 对于房地产经纪人的管理，日本采用的模式与与美国相似，也是通过制定健全的立法来约束和规范房地产经纪人。房地产经纪人管理法规的核心也是“执照管理”。 * 第三节 中国香港房地产经纪 香港的房地产经纪活动，起始于20世纪70年代。20世纪70年代末，出现了英资、华资的房地产代理公司；20世纪80年代初，华资代理行的数目和规模日渐扩大，利润增加但名声下降；进入20世纪90年代后，由于美资特许经营及专业概念的引入，导致从业人员数、代理商人数激增，全民开始关注房地产代理业的发展。1997年香港特区政府通过了《地产代理监管条例》，成立了地产代理监管局，并正式开展了地产代理发牌制度。香港的房地产经纪业是随着香港房地产市场的繁荣而日益活跃起来。 中国香港地区由于其特殊的历史地位，接受西方先进的管理理念、管理思想比较早，因此，房地产市场交易活跃，大约70%的房地产交易是由地产代理促成的，当地的房地产经纪业已成为房地产业的重要组成部分。 * 一、香港房地产经纪的基本运行制度 （一）执业资质与教育训练制度 1．牌照制度 在很长的一段时间内，由于缺乏政府的有效监督，加上行业协会的管理又没有很强的约束力，香港房地产经纪业处于一个较为混乱的状态，从业人员素质良莠不齐，在代理服务的过程中经常发生各种不正当行为，有许多参与交易的购房置业者为此遭受了经济上的损失。香港立法局1993年6月通过了一项动议，要求制定相应的法规，建立完善的发牌制度来对房地产经纪业进行有效的监督和管理，具体内容如下： * 1．牌照制度 所有地产代理机构均需取得牌照方可营业，政府制定有关发牌条件，以使申请牌照的企业和个人具备一定的专业知识和工作经验，达到一定的服务水准。牌照的种类分为地产代理（个人）牌照、地产代理（公司）牌照、营业员牌照三种。无论是以独资经营者、合伙人、管理公司具体业务的董事的身份，还是以地产代理业务经理的身份从事房地产代理工作的人必须获得地产代理（个人）牌照，这要求该人员应具备有关政策、法规、专业知识，要有一定的服务水平及实践经验等。从事地产代理的公司必须持有地产代理（公司）牌照方可营业，而获得该牌照的基本条件是：公司董事必须为合适的人选，董事中有若干名持牌房地产中介代理，负责房地产中介代理业务的人士必须是持有房地产中介代理牌照的；而获得一张营业员牌照是地产代理机构从业人员最起码的从业条件，任何受雇于房地产中介代理机构担任房地产中介营业员的人士，除非已持有房地产中介代理牌照，否则均须有房地产中介营业员牌照。营业员不能经营房地产中介代理业务，其雇主须对他的工作负责。营业员牌照是房地产中介代理机构从业人员的最起码的从业条件，他必须掌握本行业的有关规定、操守及营业守则。此外，每个经营房地产中介代理业务的公司或者部门，应由1名持牌房地产中介代理负责主管房地产中介代理业务。任何持牌房地产中介代理只能担任一个公司或者部门的负责人。 * 一、香港房地产经纪的基本运行制度 （一）执业资质与教育训练制度 2．资格考试制度 香港地产经纪从业人员资格考试内容主要包含如下8个方面： （1）香港地产代理业的发展史； （2）地产代理实务； （3）监管物业转让的习惯及程序的法例； （4）土地注册制度、查册及与物业有关的资料系统； （5）建筑物有关的知识、物业分类及物业管理； （6）房地产估价的理论与实务； （7）租赁与租约事项； （8）地产代理业务的有效管理。 * （二）佣金制度 香港一般佣金的收费为楼价的1%，地产代理人和营业员应当在交易前与买卖双方商定佣金收费，以减少发生争执的可能性。 香港的地产代理公司内部一般都有较为严格的等级制度。以某代理机构为例：该机构从营业员到董事总经理共设置了12个级次，分别是：营业员、高级营业员、助理主任、主任、高级主任、助理经理、经理、高级营业经理、副董事、董事、执行董事、董事总经理。每一级次与他在机构从业的资历、业绩、能力等因素有关，但主要是业绩，其次是能力。这样在机构的职员中存在着很强的竞争意识，每一个员工工作都非常卖力，深恐落后于人。机构与员工之间有着明确的管理条例和相应的奖惩措施，一般很少会有纠纷产生，更多的是齐心协力共同把工作做好。 * （二）佣金制度 香港房地产经纪人的佣金比例和其他国家相比相对较低，因此，实践中常出现地产代理人未经雇主同意私自收取佣金，或不按照规定的佣金收费率或数额收取，以及没有按照有关法律规定，适时报告银行、保险公司或律师行所给予的额外的佣金或回扣。 为了避免违规现象发生，一般要求地产代理人和营业员必须明示为客户提供服务所应当收取的佣金，商定的佣金收费率或数额必须在地产代理协议中说明。如何更改议定收费率或数额必须用书面的形式予以记录，并附加于原来的地产代理协议之后。地产代理人和营业员不得因提供服务