第四章 市场比较法_图文.ppt

2012.2 第四章 市场比较法 第四章 市场比较法 一、市场比较法的概念 二、比较法的理论依据 三、市场比较法的适用范围和适用条件 四、市场比较法的操作步骤 五、应用举例 六、应用市场比较法应注意的几个问题 一、市场比较法的概念 市场比较法（market comparison approach）是将待估房地产与其所在区域近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价作相应的修正，以此估算待估房地产的正常市场情况下的价格或价值的一种方法。 二、比较法的理论依据 其理论依据是经济学中的替代原理。市场上具有相同效用的商品获得相同的市场价格。 这一替代原理作用于房地产市场，表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是趋于一致。 三、市场比较法的适用范围和适用条件 市场比较法的适用范围 市场比较法的适用条件 1.市场比较法的适用范围 适用于有广泛市场交易的房地产类型 适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区 2.市场比较法的适用条件 具备充足的市场交易资料 数量充足；资料可靠；质量保证。 具有丰富的估价经验 四、市场比较法的操作步骤 （一）收集交易实例 （二）选取可比实例 （三）建立价格可比的基础 （四）进行交易情况修正 （五）进行交易日期修正 （六）进行区域因素修正 （七）进行个别因素修正 （八）综合评估，决定估价额 （一）收集交易实例 收集交易实例的途径 收集交易实例的内容 收集交易实例的整理与查证 1.收集交易实例的途径 政府部门 房地产经纪人 信息服务 同行提供 传媒 其它途径 2.收集交易实例的内容 一般来讲，每个交易实例都应包含以下内容： 交易价格及付款方式 交易日期； 坐落位置； 用途 土地状况，例如土地使用权剩余年限、开发程度、有无特殊的地质等； 建筑物状况，包括结构、装修、建筑风格、落成 日期等； 交易情况，是否正常交易等 交易双方情况； 3.收集交易实例的整理与查证 将交易实例按地区或类型进行分类 建立交易实例库或资料中心，存于计算机中，方便日后使用 （二）选取可比实例 选取的可比实例一般应符合下列标准： 与委估房地产的用途相同 与委估房地产的建筑结构相同 与委估房地产的交易类型相同 交易实例必须为正常交易 交易时间与委估房地产的估价期应尽量接近 处于委估房地产的同一供需圈 （三）建立价格可比的基础 应把各比较实例的成交价格调整为在比较实例之间、比较实例与委估房地产之间具有比较基础的价格。 所谓具有比较基础是指：单价的涵义统一、面积的内容统一、货币的单位统一。 例题 例题 有A、B两个可比实例，A实例为一宗600亩的地块，交易价格为1000万美元，成交当时的美元汇率是8.50；B实例为一宗55000m2的地块，成交价1200万元人民币。现要求将这两个实例调整为以人民币表示的土地单价。（元/m2） （四）进行交易情况修正 运用比较法时必须排除特殊情况造成的交易价格偏差，特殊的交易情况包括： 有特殊利害关系的交易 一些特殊方式的交易 交易时有特殊的动机 相邻房地产的合并交易 买方或卖方不了解行情 受债权或债务关系影响的交易 （五）进行交易日期修正 估价时点的价格 = 交易实例价格? 例 某地区某类房地产2000年6月至12月的价格指数分别为101、104.5、104.7、105.0、108、108.5、109(以1999年1月为基期100)。其中有一房地产在2000年6月的价格为1 800元／m2，对其进行交易日期修正，修正到2000年12月的价格为： 1 800?（109/101）=1 942.6(元／m2) （六）进行区域因素修正 区域因素主要反映房地产的位置不同而引起的市场价值的差异，它主要包括：交通状况、繁华程度、公用设施状况、绿化景观、人文环境等。 区域因素的修正方法主要是直接比较法和间接比较法。 直接比较法 直接比较法，是指以委估房地产的状况为基准，将比较实例的区域因素逐项与基准作比较并打上对比分值，依此求得因素修正比率。 间接比较法 间接比较法，是指以一个设想的标准房地产的状况为基准，以实例和委估房地产逐项与这个基准作比较，然后依据对比分值求得因素修正比率。 （七）进行个别因素修正 个别因素比较的内容，对于地产而言通常主要有地块大小、地块形状；临街类型、临街深度、临街位置、地形地质条件、土地使用规定(年限、用途、容积率)等，对于房产则主要包括占地面积、建筑面积、建筑结构、建筑质量、室内平面布局、附属设施、装修标准、房屋完损程度及楼层、朝向等因素。 同区域因素一样，修正个别因素的方法也要是直接比较法和间接比较法。 八、综合评估，决定估价额 综合各修正结果，求出某一可比实例的修正价格。通常的公式为： 可比实例修正价格=可