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黔南民族师范学院学报2008年第1期 浅析房屋优先购买权冲突之处理规则 刘 海 (中共黔南州委党校，贵州都匀 558000) 摘 要：对于在同一房屋既存在房屋共有人又存在房屋承租人，双方都享有优先购买权的情况下，如何解决双方的 权利冲突?目前没有明确的法律规定。笔者试图通过分析房屋优先购买权的性质和法律特征，提出解决该权利冲突的 基本规则。 关键词：房屋优先购买权；竞合；权利配置 中图分类号：D923．2 文献标识码：B 文章编号：1674—2389(2008)O1—0057—04 Analysis on the Disposal Rules in the Conflict of House Preemption LIU Hai ( School of Qiannan Autonomous Prefecture Party Committee of CCP，Duyun 558000，China) Abstract：On condition that there exist a part owner and a leaseholder for the sanle house，and therefore both of them have the house preemp— tion，how to solve the fight conflict of the two sides?There is no definite le：gal regulation about it at present．This article tries to put forward the fun— damental for solving this conflict through the analysis of the features and legal characteristics of the house preemption． Key words：house preemption；coincidence；right disposal 一 、 房屋优先购买权竟合问题的提出 房屋优先购买权简称为房屋先买权，是指房屋共有人分出并出卖自己分得的房屋份额或出租人出 卖出租房屋时，其他共有人或承租人在同等条件下享有优先购买的权利。 房屋先买权是民法上的先买权利制度在房屋买卖关系中的具体表现，先买权制度源于拜占庭时期 的罗马法，被法国、德国民法典所承继，并取得发展和完善。 我国《民法通则》第78条第二款规定：“按份共有财产的每个共有人有权将自己的份额分出或者转 让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”这是我国民事基本法对先买权制度的 首次确认，我国《城市私有房屋管理条例》第20条规定：“房屋所有权人有权出卖共有房屋。须提交共 有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。”2007年l0月1 13正式实施的《物权法》第 102条也规定：“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。其他共有人在同等条件下享 有优先购买的权利。”另一方面，我国《合同法》第230条规定：“在租期内，出租人出卖房屋的，应于出卖 前的合理期限内通知承租人。承租人在同等条件下享有优先购买权。”最高人民法院《关于贯彻执行 中华人民共和国民法通则若干问题的意见》(试行)第 118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三 个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出售房屋的，承租人可以请 求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《城市私有房屋管理条例》第11条也规定：“房屋所有权人出售租出 的房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。”通过上述法律规定，我国确立 收稿日期：2007—12—05 作者简介：刘海(1969一)，男，贵川福泉人，中共黔南州委党校讲师，研究方向：民商法。 · 57·’ 黔南民族师范学院学报2008年第1期 了房屋共有人和房