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基础研究报告一、宏观经济背景………………………………1（一）分析2013（二）预测2014二、政策走势分析………………………………2（一）2013调控政策背景1.宏观经济政策：稳增长、调结构和促改革2.房地产调控政策：重心转向保障房和住房供应体系（二）2014政策走势预判1.宏观经济政策：2014年稳中有为，适时微调2.房地产政策：“有形之手”弱化，核心转向保障房三、房地产市场分析……………………………6（一）2013年房地产行业总体态势分析1.市场供应2.市场成交3.市场价格（二）2014年房地产行业态势预判1.市场供应2.市场成交3.市场价格四、2013年云南省房地产市场运行分析………24(一)、房地产开发投资完成情况(二)、房地产市场供给情况(三)、房地产市场销售情况(四)、小结五、参考文献………………………………………282013年，是地市复苏、楼市活跃的一年，也是楼市调控政策思路开始转变的一年。在国家“稳中有进”宏观经济政策及相关货币信贷政策保持稳定影响下，2013年我国房地产市场延续了2012年以来的回暖势头，且自住性需求不断释放，改善性需求持续增加，市场不断向好发展。2013年土地购臵面积、房屋新开工面积均实现了同比降幅收窄、并由负转正的增长态势；房地产开发投资、房企资金增幅虽然年内趋缓,但仍分别保持20%左右和25%以上的增幅，且明显快于2012年；商品房销售面积和销售额则实现了20%以上大幅增长。前11个月，商品房销售面积已突破11亿平方米、商品房销售金额近7万亿元，预计全年将再创历史新高。在中央房地产调控思路转向以保障房和住房供应体系为主的新形势下，在经历了2012年的复苏和2013年繁荣之后，预计2014年全国房地产市场将是“高位震荡、逐步降温”的态势。其中，2014年上半年将延续2013年下半年的态势，多数供应指标继续增长，甚至增幅还将有所扩大。一、宏观经济背景（一）分析2013年：国内经济稳中向好2013 年前三季度国内生产总值38.7 万亿元，同比增长7.7%。从今年前三季度看，国内生产总值增速基本延续了2012 年的走势，国内主流经济研究机构普遍预计全年增速将达到7.7%左右，基本可以实现决策层年初制定的“GDP 增速7.5%”的预期目标。2013年1-11月，全国固定资产投资39.1 万亿元，同比增长19.9%，这是11 年来全国固定资产投资增幅首次低于20%。其中全国房地产开发投资完成7.7 万亿元，同比增长19.5%。（二）预测2014 :我国经济平稳增长?2013年12月中旬举行的中央经济工作会议要求，2014年，我国经济工作要坚持稳中求进，统筹稳增长、调结构、促改革，保持经济增速在合理区间平稳运行。国内主流经济机构普遍预计2014年全年经济仍将保持平稳增长，增速在7.5%左右。二、政策走势分析?（一）2013调控政策背景??1.宏观经济政策：稳增长、调结构和促改革2013年初，受到世界经济复苏缓慢，国内需求不旺、产能过剩和结构调整、房地产调控继续等因素影响，前两个季度，我国经济再次出现探底迹象，增速逐季下滑。固定资产投资增速下滑，出口增速下滑，工业增速持续下滑。为此，新一届政府一方面通过货币、财政和产业政策的调整实现经济领域的“去杠杆、去产能”；另一方面通过推进结构调整，实现供给层面的优化和完善。三季度以来，工业增速显著回升、消费回稳、外贸企稳、投资保持稳定增速，整体经济出现触底回稳迹象。综合来看，2013年我国经济将保持弱复苏的态势，前三季度GDP增速7.7%，主流机构普遍预计全年增速7.7%左右，完成7.5%的年度增长目标。??面对错综复杂的国内外经济形势，2013年党中央、国务院在坚持稳中求进的总基调基础上，统筹考虑稳增长、控通胀、防风险，保持经济平稳运行；同时深化改革，创新宏观调控方式，激发市场和经济内生活力，打造中国经济升级版。??一是继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，盘活存量、优化增量、着力提高财政资金使用效益，加大金融支持实体经济的力度，把钱用在刀刃上。2013年7月，财政部发布《关于加强地方预算执行管理激活财政存量资金的通知》指出：进一步激活存量财政资金，集中有限的资金用于稳增长、调结构、惠民生等重点领域和关键环节，不断释放内需潜力，满足人民群众迫切需要，提高财政资金使用效益。与此同时，国务院7月以来也接连颁布《金融支持经济结构调整和转型升级指导意见》、《关于金融支持小微企业发展的实施意见》等政策，其目的就是切实解决经济运行中的结构性矛盾和资金分布不合理。??二是提出经济发展的“上限”和“下限”。2013年7月在国务院召开的经济形势座谈会上，李克强总理提出，宏观调控政策要确保经济增长率、就业水平等不滑出“下限”，物价涨幅等不超出“上限”。即当经济运行保持在合理区间内