房屋征收评估与补偿的公平性问题探讨.docVIP

房屋征收评估与补偿的公平性问题探讨 　　摘要： 过去的城市房屋拆迁实践中存在补偿内容不清晰、不完整，补偿与社会保障、补偿费与评估值相混淆，评估机构中立性差等问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施在补偿内容、补偿原则等方面做了规定，对促进房屋征收评估与补偿的公平性有积极作用。但立法中还存在一些不明确的问题，需要地方政府制定相应的配套措施，保护低收入人群的利益，保障房屋征收评估与补偿的公平、公正。 　　Abstract: In the past, the content of compensation for the housing which is compulsory purchased is not clear and integrated. It is confused not only between the compensation and the allowance for low-income families, and between the compensation and the assessed value also. After the compulsory purchase of housing and compensation on the sate-owned land ordinance published, the status will be improved. But there are still many problems are not clear, the local government should publish more complementary measures to guarantee the fairness of the compulsory purchase of housing. 　　关键词： 房屋征收；评估；补偿；公平 　　Key words: compulsory purchase of housing；appraisal；compensation；fairness 　　 中图分类号：D913 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2011）23-0252-02 　　0引言 　　房屋征收是公权力强制取得私权利，发达国家和地区公权力的行使，一般遵循三个要点：一是前提正当，即必须是公共利益的需要；二是程序合法，即必须依照法律规定的程序和权限；三是补偿合理，即不让被征收人的利益受到损失[1]。因此，合理补偿是房屋征收程序正常启动后最为关键的问题。过去20多年间，城市房屋拆迁作为取得国有土地的重要途径，为我国快速工业化、城镇化提供了充足的城市建设发展用地。但由于拆迁补偿中存在的公平性问题，也积累了大量的社会矛盾。以评估值为依据确定房屋征收补偿费是国际惯例，但过去我国的拆迁评估与补偿实践中，存在着一些未明确或者被公众误解的问题，影响了拆迁补偿的公平、公正。 　　1过去房屋拆迁补偿中存在的影响公平性的问题 　　1.1 补偿内容不完整目前发达国家和地区的房屋征收补偿一般采用公平补偿的原则，即确保征收造成的各相关人的各项损害都得到相应的补偿，同时也防止被征收人因征收补偿而有不当得利[2]。国外征收补偿与征收损失往往形成“一一对应”的关系，征收补偿具有“有损失，就有补偿，谁损失，就补偿谁”的特点。因各国国情不同，房屋征收需要补偿的内容各个国家并不完全相同，但综合美国、英国、日本不动产征收的规定来看，补偿的范围一般包括五个部分：一是对土地及建筑物、附着物的补偿，二是对残留土地及邻接地损失的补偿，三是对干扰及搬迁的补偿，四是对失业者的补偿，五是对间接利益损失的补偿[3]。过去我国与拆迁相关的各项法律法规中没有对补偿内容做出清晰规定，实践中主要依靠拆迁当事人谈判确定补偿费用，补偿内容主要体现的是第一及第三部分，其他部分的损失未直接体现。造成一些被拆迁人估量或者真实发生的损失在法律法规规定的补偿中得不到合理体现，被拆迁人的心理预期得不到满足，或者拆掉旧房后无法在原地购买类似住房的情形大量存在，从而引发了很多社会矛盾。 　　1.2 混淆了补偿与社会保障被拆迁房屋往往位于一个城市的中心地段，特别是旧城改造项目中的房屋，大部分面积很小、较为破旧、基础设施不齐备，被拆迁人多为低收入人群。如果按照房屋价值进行补偿，由于相同地段已经没有类似房屋，被拆迁人很难用补偿款购买到相同位置的新房，只能搬离市区。由于过去几年我国大部分城市房价上涨较快，有的被拆迁人甚至无法在郊区购买到新房。拆迁部门为了解决这个问题，往往通过与这部分人谈判，多给与一些补偿来解决，但补偿金额多由谈判的结果决定，补偿款不公开透明，各个被拆迁人之间不能横向可比，造成较多的纠纷。实际上，对于低收入人群