富力丽思国际公馆营销执行方案.ppt

2013年丽思国际公馆全案营销节奏 【精耕细作，布局成都高端市场】 2013.3 2013.4 2013.5 2013.6 2013.7 2013.8 2013.9 2013.10 2013.11 2013.12 非精装房源加推，接力 销售条线 圈层 渠道 定向攻略 迁徙攻略 候鸟攻略 渠道资源 成都易居高端客户以及行业资源 富力易居高端客户成都行 4月,太升路商圈等定向引导 4至8月人南CBD写字楼及成都同品类酒店式服务公寓公馆，集中兵力突围 集中预约看房 集中挤压开盘 集中挤压房源开盘 6至10月根据拓展情况，进行高新南区世界500强企业进行专场突围 易居资源 2013.3 易居期待与您携手共赢2013 基本介绍 位于市中心，俯瞰锦江如画美景，拥有26套长租公寓 享有 酒店服务项目 1.餐厅消费享8.5折优惠，同时享有签单特权（月底统一结算） 2.泊车服务 3.商务中心服务享受8折 4.网球场和按摩服务享受9折 5.免费使用健身中心 6.国际与国内直播电话享受成本价格优惠（仅限客房内使用） 配套设施 客户可享用酒店全部完善配套： 1.4个特色餐厅及酒吧 2.蓉咖啡西餐厅、招牌中餐厅 3.室内恒温游泳池、网球场 4.宴会厅、多功能厅、演播厅 5.前台贵重物品保险柜 主要入住人群 国外企业高管、国内石油行业高管、国内企业高管等 香格里拉大酒店长租公寓 房型（面积) 数量 出租率 门市月租价 优惠后协议月租价 豪华一居室套房（84㎡） 10 100% 35000元/月 28000元/月 豪华二居室套房(126㎡) 12 90% 50000元/月 39000元/月 豪华三居室套房(138㎡) 4 0% 60000元/月 48000元/月 总计 26 80% —— 虽然，成都市场上与丽思公馆类似的服务式行政公馆或酒店长租公寓均只租不售； 但其整体的月租金水平均保持在30000-50000元/月；他们均取得了良好的业绩，这也预示着丽思国际公馆有着良好的市场前景。 由此，我们可以想象丽思国际公馆，重新定位为 “酒店服务式”“世界500强行政公馆”之后， 将具备极高的投资回报空间。 丽思国际公馆改变成都目前无可售国际公馆的市场格局 国际公馆市场不再寂寞 成都目前唯一可售的超星级国际公馆 富力丽思国际公馆——富力高端物业开发，成熟的国际公馆运作 国际五星级丽思卡尔顿酒店联姻 典型区域 典型案例 面积（平米） 售价（元/平米） 入住率 租金（元/月） 年回报率 市中心 香格里拉公寓 126 以25000元/平米 计算 90% 39000 13.4% 市中心 盛捷江畔 78 以15000元/平米 计算 70% 15000 10.8% 城南CBD 辉盛阁 105 以25000元/平米 计算 65% 40000 11.9% 城南CBD 奥克伍德 87 以25000元/平米 计算 70% 35000 13.5% 丽思国际公馆投资价值分析 ?成都市场上的服务式公寓，目前几乎均为只租不售，该类物业租赁市场比较火爆，达到70%以上的入住率水平。 备注：年回报率=年租金收入/总投资成本=（单位租金*户型面积*12*入住率）/（户型面积*售价） 4.80% 3.60% 7.30% 4.40% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 商铺 住宅 写字楼 普通公寓 服务公寓 不动产投资回报对比分析 投资回报率 13.50% 投资回报率对比分析 物业类型 对比5种类型的投资物业，可以很明显从上表看出，服务公寓的投资回报远高于市场其他常规投资物业，达到13.5%的投资回报率。 现有物业最高投资回报率 丽思国际公馆投资价值分析 ? 该类物业在成都尚处于起步阶段，市场供应量较少，随着成都国际化进程的加 速，未来国际公馆具备广阔的市场空间： 1）成都外籍城士成为国际公馆租赁的主力军：无论是北京、上海还是成都，外 籍城士是本地国际公馆租赁的主力军。目前上海外籍城士为14.32万城。而目前成都常驻外 籍城口数量超过2.5万城，从统计数据看，成都外籍城口约为上海外籍城口的1/6，外籍城 士国际公馆需求量巨大； 2）成都国际公馆市场供应量与一线城市差距甚远：目前上海国际公馆的市场 供应约10000套，北京CBD区域国际公馆超过12000套，对比成都，目前市场上只有共823 个套，整个市场供应量不到上海的1/10。按照外籍城口数量以及成都城市发展远景来看， 保守估算国际公馆市场容量需要1600套，而目前市场上仅有不到1000套。 丽思国际公馆研判 区域内几乎没有竞争对手； 区别市场上豪宅的扁平化竞争； 酒店服务式模式吸引高端自住兼投资客，高投资回报率吸引高端物业投资客 客群扩充大力促进销售。 第一部分 PART 3 丽思国际公馆将要做什么