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PAGE  PAGE 15 附件： 物业管理服务内容和标准 第一部分 商业部分 一、房屋本体的维修、养护管理内容及标准 1、房屋外檐：外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象，每天巡查一次，发现损坏按规定维修。 2、地面：平整、干净，无塌陷、污染。 3、门窗：统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等。 4、对房屋及配套设施的共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 5、根据房屋及配套设施的实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。 6、每日巡查楼宇外墙、外门及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护，房屋完好率达到98%。 7、不得对项目设施擅自进行改动。 9、确保项目的完好等级和正常使用，及时完成各项零星维修任务，维修合格率100%，一般维修任务不超过十二小时。 11、保持本区标志清晰；有可能危及人身安全的设施设备有警示标志。每月检查一次，及时修复。 二、设施设备管理服务内容及标准 1、供配电系统 1.1、高低压系统及设备 1.1.1、配备具有相关专业系统的工程师及合格的专业工程技术人员和相应数量的操作和维修电工。 1.1.2、制定用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行。 1.1.3、制定设备安全运行岗位责任，做好巡回检查、维护保养运行记录。 1.1.4、制定严格的供配电运行制度和电气维修保养制度，同时建立相应的检查监督机制保证各项制度的执行。 1.1.5、制定管理维修档案等管理制度并严格执行。 1.1.6、建立供配电系统技术档案。 1.1.7、配备各种必要的工具、仪器仪表和安全防护用品、常用零配件和易损易耗等，并建立零配件供应渠道和供应商名册。 1.1.8、定期对用电计量仪表进行检查和校验，确保用电量计量的准确性。进行用电统计分析，做好用电调度和用电计划工作。 1.1.9、建立临时用电管理制度，对任何新增加的用电都应进行用电负荷的计算，进行合理的负荷分配，尽可能保证三相平衡，任何情况下都不允许超负荷供电。 1.1.10、要建立火警、火灾、台风、地震等灾害时的供电预防措施。做好节约用电工作，降低损耗。 1.1.11、保证正常供电，限电、停电由有关部门出具的明确依据并按规定时间通知用户。 1.1.12、电站运行建立二十四小时值班制度，发生故障时应能及时组织力量抢修、尽快恢复电力供应。 1.1.13、对备用电源进行检查，蓄电池充电，对备用发电机进行运行试验。 1.1.14、无功功率和补偿工作提高功率因数，改善用电质量。 1.1.15、做好公共用电的测算和计量统计工作，为管理服务费的收取和调整提供依据。 1.1.16、设备及机房环境干净、整洁，无杂物等，机房环境符合设备要求。 1.2、公共照明设施 1.2.1、每天一次巡检大堂、电梯间、通道、景观照明等公共部位照明，有效亮灯率98％以上，如有缺损及时更换。 1.2.2、每周一次巡检公共照明电源柜，如有问题及时处理，保证设备正常运行和安全用电。 2、电梯系统： 保证有电梯正常运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。电梯发生一般故障，专业维修人员30分钟内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在15分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在30分钟内到现场救助。 4、消防系统： 4.1、配备消防设施主管技术人员，要求有机电设备管理的知识和经验及必要的消防和知识，有较强的责任心。 4.2、建立严格的消防管理制度，每个消防设备都应指定设备责任人，设有消防控制中心的要安排二十四小时值班。 4.3、建立消防设备、设施技术档案，包括消防设施分布、结构、性能、技术指标和图纸、使用说明书、测试数据等，还应包括每次试验、测试的结果和数据、更换和改造记录等。 4.4、建立消防设备巡视、检查、测试制度，具体内容可根据消防设备的使用要求和技术说明书制订。 4.5、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法和应急预案。 4.6、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。 4.7、完善突发火灾的应急预案，设立消防疏散示意图，照明设施设备，引路标志完好，紧急疏散通道畅通。 4.8、日常巡检和测试发现的问题和安全隐患，一定要在期限内整改完毕，并进行调查分析，采取措施避免错误再次发生。 4.9、消防值机人员必须要有消防部门颁发的上岗资质证件。 5、智能化系统 5.1、楼宇自动化（安防、通讯、网络、电子巡更等）方面，配备专职系统工程师及具有相