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天阳·明珠商业中心推广计划书 一、市场情况 （一）杭州目前的商铺发展情况分析 商业物业市场处于转型期 目前的杭州商业物业市场发展处于重要的转型期，由原来单一的商场、专业市场经营模式向店中店、连锁店、步行街等多样经营模式并存的方向发展。 吴山商圈逐渐淡化涌金广场阴影 至此次人居展之后，继信义坊步行街开街和广厦·西湖时代广场开业之后，兴起了一股新的商铺投资热；西湖国贸、太平洋商业中心、元华商城相继开盘，耀江广厦婚庆广场的开业，家乐福即将进驻涌金广场，吴山商圈的商业物业逐渐淡化了涌金广场失败所带来的阴影；这种种的现象表明杭州商业物业市场进入新一轮的发展时期。 三大商圈整线发展 湖滨商圈的改造正在进行当中，7条特色商街的开街将会使湖滨商圈的人流、商贸气氛空前加强，也会将人流引入吴山商圈，为吴山商圈带来新的活力。湖滨商圈打通武林商圈和吴山商圈整线发展的瓶颈，延安路成为链接武林商圈和吴山商圈的“大动脉”，延安路商贸的发展对三大商圈整体发展起着举足轻重的作用。 （二）湖滨商圈、吴山商圈大型商业物业情况调查 西湖时代广场 商铺分布：商铺以商场形式分布，总营业面积在20000平方米左右，分布为地下一层、地上一、二层。地上主要经营服饰、箱包、珠宝等。 价 格：地下一层：9000—18000元/平方米 地上一层：33000元/平方米 地上二层：22000元/平方米 个 体：一层650平方米，54500元/平方米；沿街上层51000元/平方米，下层18000元/平方米 经营方式：分割出售，返租经营，经营者是杭州大厦，现已开业。承诺的年投资收益率为含税9％。 西湖国贸中心 商铺分布：主要分布在地下一层、地上一、二层。以经营服侍、珠宝、化妆品等为主，分为内店铺和外店铺。其中外店铺将组成精品独立店铺。 价 格：外店铺起价60000元/平方米，面积45—100平方米不等 内店铺均价25000元/平方米 经营方式：采取店中店的经营模式，地上一层、二层业态分布按照区域划分，无经营公司，不返租。 清波商厦 商铺分布：地上一层、二层为商铺，店铺面积从100—600平方米不等，已装修。已有几家房产开发售楼处入驻，预计经营内容将以精品服侍、珠宝等商家进驻。整体上并无明确的业态分布，由业主自行决定。 销售均价：一层：25000元/平方米 二层：15000元/平方米 经营方式：采取店中店模式，由开发商组建经营公司，返租经营，年投资收益率在5％—8％左右。 元华商城 商铺分布：商铺分为三层，包括地下一层、地上一、二层。总面积10000平方米，主要经营内容是酒吧、茶吧。 租 金：地下一层：1.2元/平方米/天 地上一层：3—5元/平方米/天 地上二层：2.5元/平方米/天 售 价：地上一层：一层36800元/平方米起，沿街53800元/平方米 地上二层：起价28800元/平方米 经营方式：地上一层分割出售，面积为100—800平方米不等，出售时预先确定业态分布，限制品牌。地下一层和地上二层整体出售，分两种方式，经营与销售分开，经营由杭州大厦负责，销售由开发商负责。年投资收益率8%（含税） 太平洋商业中心 商铺分布：分成定安路、延安南路两个部分。定安路地上3层，延安南路地上6层，总营业面积70000多平方米，经营业态为地下小百货，地上大型百货休闲购物中心。具体业态分布未定。 价 格：沿街12间层捆绑销售，面积在400平方米左右。均价为25500元/平方米，其余租金未定。 经营方式：采取的经营模式综合出售（返租经营）和出租（经营公司）两种方式，其中返租年投资收益率在7％，意向中的经营公司是万向、华润、百盛等知名企业。 吴山商城 价格、业态分布、经营模式均未确定，预计均价在25000元/平方米左右。 定安名都 价格、业态分布、经营模式均未确定。 二、明珠商业中心的销售及推广状况 商铺销售情况 明珠商业中心从10月份开始销售，主要是针对地上一、二、三三层，各层的商业业态已经确定，地上一层为国内知名男装正装品牌；共6间，目前已销售三间；地上二层为休闲男装品牌，三层为运动男装品牌，地上二三层为目前主推商铺层。 地上一层：面积较大的三间商铺以出售，剩下的三间分布在两端，面积在100平方米以上，具备总多优势：延安路沿街商铺人气旺、便捷；空间大，便于品牌服饰做形象展示窗口。总价高是销售的最大阻力。 地上二层、三层：部分商铺出售。销售阻力表现在店中店的形式、高价商铺等方面。 明珠商业中心前期的推广总结： 主要由杭州精锐广告执行，推广角度为地上一层、地上二层、地上三层商铺的销售，和天阳置业公司总体形象的宣传，注重于开发商物业销售的角度。其平面广告和活动的组织也都为此服务。 后期推广重点： 随着销售的跟进和