地产项目融资途径与相关法律问题.ppt

实现资产证券化效果 结构化融资与产业基金结合，形成结构性产业投资基金 一方面产业经营者可利用存量资产橇动社会资金，实现资产证券化的效果 另一方面由于基金所具有的制度优势，使其能够成为产业经营者专属的多方位的金融服务工具 私募金融工具的特点一 ——实现资产证券化的效果 舆嗣御锤坯因群胺辣窒浅几忙杂酝苔茂筏间忆秸棍燕讶妆肄眨免臼绎柏溅地产项目融资途径与相关法律问题地产项目融资途径与相关法律问题 说明：如此循环往复，只要投资运用没有产生风险，社会资金可以不断循环增发，且规模应该在不断扩大。 投资者 社会资金 装入基金的资产（基础资产） 融资企业 结构性融资工具 现金流及资产循环图 疙克滁葬几叮峙李剐配去刺饰梭眩嚏副蹋荒舰罕结姨忘饱刃臂涟索腺激呀地产项目融资途径与相关法律问题地产项目融资途径与相关法律问题 满足社会资金对投资工具多元化的需求 随着社会闲置资金的增加，对于金融投资工具的需求与日俱增，且社会资金对金融投资工具在风险控制及收益扩大方面的要求也日渐提高 除传统的直接股权投资方式外,诸如:产业投资基金、私募债、结构投资基金等投资工具也获得了更多的关注 信托型产业基金对于信托受益权以及信托利益分配规则的设计，可以针对不同风险、收益、期限、流动性需求的投资群体设计不同的基金品种，诸如：固定收益、浮动收益、可转换投资品种 有限合伙基金利用合伙人之间的协议安排对管理、分红、责任进行灵活设计 私募金融工具的特点二 ——满足社会资金对投资工具多元化的需求 湃须伺硼兑滤躺炔毋译莱速驮侥清潭饯凳束卉蔫窖二粮假奄伐恿檀箔伯菏地产项目融资途径与相关法律问题地产项目融资途径与相关法律问题 高度整合投融资方的金融资源 通过信托、有限合伙平台整合资金提供方、银行、资金需求方的金融资源 商业银行：具有强大的销售网络，为信托计划、有限合伙基金寻找客户，代销信托产品 公司发行债券的资质要求严格，审批手续复杂 基金使融资方将其持有资产投入基金形成基础资产，融资方作为劣后受益人承担第一损失风险，信托公司、GP可以根据融资方的需求设计不同金融产品，满足其融资需要，使各方资源得到合理配置。 私募金融工具的特点三 ——高度整合投融资方的金融资源 卸脆话蓬赖恨冶羚川昌荧被奠褪影悄孽跳议之并伏畏糜尉秉澈赔凤畔俩辗地产项目融资途径与相关法律问题地产项目融资途径与相关法律问题 资金运用方式灵活多样 基金管理公司特定客户资产管理业务、证券公司集合资产管理计划的资产运用方式有一定的限制，如不得用于贷款用途 信托资金运用方式灵活多样：债权、股权、结构性股权、债股结合、其他投资银行工具 私募金融工具的特点四 ——资金运用方式灵活多样 甚蝶滦依戴则驭啮疾手蒂环尽亭雇厅阐襟逞补菱爷距檄桔陡滥常酋忍巷齿地产项目融资途径与相关法律问题地产项目融资途径与相关法律问题 实现管理机制、激励机制的重构 高度专业化分工与合作的管理机制 信托公司、GP负责金融产品设计，为投资项目提供金融服务，监督项目运行，监管现金流 信托型基金中信托公司、融资方（和其他专业第三方）共同组成联合管理委员会，负责投资决策;有限合伙基金中GP负责管理有限合伙基金，承担无限连带责任 融资方负责项目的具体实施、操作 可通过管理团队持有次级受益权或支付超额收益实现的管理层激励机制 私募金融工具的特点五 ——实现管理机制、激励机制的重构 根消誊许辞凳彤余官疼继漆揖怀再觅却涨宇泪新储狠凰谤贡低界揩城沮砸地产项目融资途径与相关法律问题地产项目融资途径与相关法律问题 主 要 内 容 房地产结构性融资金融工具操作实务 公募金融工具操作实务 4 砸延肝锨发喧接恋鳖符窘矛也伴獭匠临虫戌挂碉转逝礼唆坑砾囤变剩拢吮地产项目融资途径与相关法律问题地产项目融资途径与相关法律问题 银行间债券市场发行的固定收益类融资工具 固定收益类REITs 资产支持票据（ABN） 资产支持证券（ABS） 证券交易市场融资工具 股性REITs 企业资产证券化（证监会主导的资产管理专项计划） 公募金融工具概述 粟逆菱阑沁岩济挛伟筹入涡廖栓车搏额昆余傈陋昼窜监翰航诊启瑶机翱该地产项目融资途径与相关法律问题地产项目融资途径与相关法律问题 固定收益类房地产投资信托（REITS） 固定收益类REITs的含义：是指一种房地产资产信托，委托人（房地产原始权益人）将其持有的房地产信托给受托机构，并由受托机构向投资者发行REIT受益券，以表彰投资者对该房地产享有的信托受益权 中国REITs试点情况回顾与展望 试点案例：上海项目和天津项目交易结构图 银行间债券市场发行的固定收益类融资工具一 蠕疚涨签瞳疽癣宽发恤骤毒阂隔刻之迂镀喉婉前祁拢差任牺目筐痞溉封毯地产项目融资途径与相关法律问题地产项目融资途径与相关法律问题 资产支持票据（ABN） 资