执行提报(领驭当代皇家奢享)经典.ppt

第三阶段 时间：4月份 目的：杜莎公馆价值体系建立 主题：正脉私府，皇家精工豪宅 销售：客户积累，圆满完成首批认筹 现场体验 光有以上的手段还显得比较苍白，虽然灵魂有了，可是外表也很重要， 建议以较小的成本投入，提升项目的奢华体现。 其它视觉类 售楼处 欧式宫廷豪宅 项目的所有标识系统，以三国语言（中、英、法）为标准，增强直观感受 形成真正的欧式宫廷豪宅体验 标识系统 展现欧洲宫廷豪华感，增强国际化体验 人员的服装、商业的门面装修、入口广场的景观修缮、广 场雕塑的设计、现场围板的设计、社区围墙的符号增加等 豪宅，一定要做等级 一个圈层 ? 搭建绿地会，建立平台 功能： 1）提供一个平台保证前期的客户储备； 2）提供一个出口组织活动，增加人气； 3）提升项目档次，增加客户体验感。 形式： 1）会员资格：会员积分护照、VIP卡。 2）绿地会会刊 3）定期组织针对不同的客户的项目推介会和活动 圈层营销 生活圈、工作圈、高尔夫球友圈，对于高端客户来说，圈子举足轻重。 朋友的建议可以直接影响他们的购买决定。 才智阶层社区 与各奢侈品、豪华汽车品牌等联合举办活动，精准抓取目标客群，同是也提升项目豪宅形象。 引起才智阶层的归属感和优越感 老业主 长期以绿地会为平台，在全年的活动及服务中体现业主的特有权益，维护业主的信任及热情，从而深化老带新策略 跨界行销 夏奈尔 大卫 杜夫 绝对 伏特加 马爹利 路易 威登 卡地亚 宝玑 迪奥 江诗 丹顿 WALLY 法拉利 登喜路 雅诗 兰黛 轩尼诗 GIZEH 高斯巴 百达 翡丽 阿波罗 劳斯 莱斯 宝诗龙 爱马仕 人头马 范思哲 乔治 阿玛尼 蒂芬尼 万宝龙 古驰 宾利 品牌联动 自夸无人信，叫嚣无人听，目前的市场是暗涌的市场，充斥着举棋不定，犹豫不决的人们。越是急行军，越是要谨慎。 推广策略 我们的广告， 要为我们的产品制订怎样的原则、目标？ 在趋于同质化国际形象的市场中，以怎样独特的 广告形制和诉求重点，树立领军旗帜的产品形象？ 济南最具借鉴意义的豪宅标准范本 从豪宅同质化到豪宅标准化 戴尔模式 阿里巴巴模式 麦考林目录行销 从价格竞争到创新营销 在可能会竞价现象严重的市场情形下，以怎样的 营销方式规避恶性竞争，同时实现市场份额的抢占？ 新媒体 新手段 姜不一定是老的辣 从大而全到精而准 在豪宅林立的区域市场中，相对新的项目 以怎样的传播方式和手段带动产品的突围？ 集团借力产业链的错位推广 从认知的单一到认知的第一 在地盘优势的同级水准之上，如何以业主、企业、 机构的合作关联度获得第一认知属性的提升？ 打造济南豪宅样板 建立济南豪宅标杆 我们的目标 根据营销节点，以及前述的计划建议，我们暂将全年执行计划分为以下阶段。（全屏点击链接） 广告表现 全年提报 视觉呈现方案一 第一阶段 时间：1—2月份 目的：集团形象宣传 主题：300亿，新济南，新起点 第二阶段 时间：3月份 目的：杜莎公馆形象启势 主题：领驭当代皇家奢享销售：临时接待中心开放 营销策略 公馆是个好项目，市场不是个“好”市场 我们不怀疑我们的产品是符合市场需求的好产品， 我们怀疑的是在如今的市场情况下能否在价格竞争中突围？ 我们不怀疑我们的产品具有高于别人的价值， 我们怀疑的是市场上的购房者是否认同我们的价格？ 我们也不怀疑我们的产品能够卖掉， 但我们怀疑是否能够顺利，迅速的在未知中畅销？ 关键点在于： 如何在先到的房产商中突围， 形成自身独特的核心竞争力， 寻找到认同我们价值的拥趸？ 公馆是个好项目 市场不是个“好”市场 核心价值提炼： 核心 差异化卖点 济南第一高楼开发商 海纳百川，儒家文化 海派尚品之都 杜莎会馆 户型的相对优势 根源 与众不同的开发商，决定了不同的开发理念和产品 卖点 西式的海派文化，与中华儒家文化的碰撞， 独一无二的产品附加值 论据 本质化的差别属性，更国际化，更高尚，更精致 平台 会所人人有，关键看起到什么作用 优点 前期决策为现行销售提供的有力保障 济南第一高楼开发商倾力打造的皇家精工豪宅 是与常规意义上的房地产开发项目不一样的产品 卖点可以有很多，但是只有唯一性的卖点才是真正的价值体现 万人迷， 不仅仅是依靠其美丽的外表， 更具诱惑力的是其所散发出来的魅力。 同样， 我们在重视项目品质的同时， 更不能忽视的是产品的灵魂塑造。 内外兼修的绿地杜莎公馆 皇家精工豪宅(品质表现)+海派文化(灵魂附体) 活动营销 内部营销 通过销控及价格杠杆等现场销售 手段促进目标房源去化 直接手段 间接手段 提升市场影响力及维护现场人气 圈层营销 非常手段 寻找目标客户群体，而非盲目撒网 优化业主阶层 三位一体策略 在如今的市场，表面风平浪静，但是底下汹涌的暗流不得不防，针对绿地杜莎公馆，我们一开始就要形成自身的独特营销体