沿海万江项目定位及发展建议.pptx

2013/4/25;沿海万江项目;;区域市场分析;区域市场分析|房地产政策环境;区域市场分析|万江区域;洋房项目名称;属性;2007至2012年，万江住宅市场保持稳定，年均需求能力在2563套左右； 2011-2012年，畅销户型面积为85~100㎡【二至三居】，大户型成交缓慢； 2011-2012年成交均价保持缓慢增长。;政策：未来房地产政策环境保持稳定，短期内波动不大； 区域：万江区正值蓬勃发展期，全新城市定位、经济增长为房地产业发展增加动力； 供需：市场供应大，竞争激烈；产品以二至三房为主，主力需求吻合，大户型及高端产品滞销。;本体分析;项目分东西两地块，总体量14万㎡，中等规模综合社区;北侧为万江区政府;项目位于东莞万江万龙片区，交通便捷，临城区主干道。;自然资源： 地块周边有万江公园、金鳌洲主题公园及两河交汇处大片绿地。 城市资源： 学校：万江小学、万江中学 商业：华南mall、嘉荣购物广场、都会广场 ； 医院：万江医院、市人民医院； 市政：万江区政府。;;竞争分析;竞争分析|区域扫描;以区域市场代表竞争项目进行研究。;一线东江景观资源，产品40-50%超高赠送率;户型不方正，厨卫相连； 主卧不带套间，舒适度差； 厨房基本为黑房，户型设置不合理； 次卧面积小，舒适度差；;主打一线江景、学位房、成熟华南Mall商圈配套;主人房不带套间，私密性不够，舒适度差； 厨房基本为黑房，户型设置不合理 过道长；空间浪费严重；;临运河，宽楼间距，享受鸿福路商圈配套;超高赠送，赠送约23㎡，含厨房、卫生间、飘窗、阳台等； 南北通透，采光、通风不错；;中小规模社区，配备集中商业，预计明年余货300套;厨卫相连，不卫生； 主人房不带套间，舒适度差； 厨房基本为黑房，户型设计差。;28;客户分析;选取万江片区代表项目成交客户进行分析：;客户来源及职业构成;年龄构成及需求点分析;;项目定位;;自然 价值;城西心、纯水岸、低密亲水小镇;市场维度;客户维度;;项目定位|产品户型建议;73 平米2房;94 平米2+1房;项目定位|产品户型建议;价格预判及经济测算;;运用市场比较法测定项目毛坯价格，S= ∑参照项目比准价格*权重=7520元/㎡ 。; ;经济测算;表二：损益表 ;表三、现金流量表;