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房地产估价报告 —6号学生宿舍楼投保价值 目录 一、个别因素分析 二、区域因素分析 三、估价方法选用 四、建筑物价格测算过程 五、估价结论 一、个别因素分析 1、房屋基本情况： 江苏省常州建设高等职业技术学校，对其6号学生宿舍楼进行估价，其宿舍楼总建筑面积为8052.9平米，共6层，2004年建成投入使用，土地性质为教育用地，通过划拨方式取得，砖混结构。 2、个别因素分析： 1、房屋结构：主体为砖混结构，共6层。外墙面及地面贴有瓷砖，内墙粉刷有涂料。房屋养护较好。 2、使用年限：由于是政府行政划拨的土地，且建筑物的性质是教育性建筑，所以使用年限为50年。由于是在2004年建成投入使用，至今已使用8年，因此，剩余使用年限为42年。 二、区域因素分析 三、估价方法选用 估价对象为学校宿舍楼，根据估价目的 因此本次评估采用成本法进行测算房地产价值。 四、建筑物价格测算过程 1、建筑物重置单价的确定 （1）土地取得费： 由于本次估价的目的是为六号学生宿舍楼投保火灾险，因此不需考虑此费用。 （2）开发建设成本： 是指在取得成本的土地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税费等。在实际中开发成本主要包括如下几项： ①前期工程费：包括可行性研究，工程勘察，规划以及建筑设计，施工通水、通电、道路及平整场地等开发项目前期工作所发生的费用。 ②基础设施建设费，包括道路、给排水、供电、通发向信、燃气、热力等设施的建设费用。 ③房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。 ④公共配套设施建设费，包括物业管理用房、健身场所、绿化等不能单独出售的公共配套设施的建设费用。 ⑤开发建设过程中的税费。 （3）管理费用： 管理费是指为组织和管理房地产开发经营活动所必须的费用，包括房地产开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。 （4）财务费用： 指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用利率按现行贷款年利率6.56%执行。 （5）开发利润：一般以3%计取。 2、重置完全价格的计算 重置完全价格=重置单价×建筑面积 3、成新率的确定 成新率采用成新率计算与目测法相结合来确定。 经计算得知，六号学生宿舍的成新率为84%。 经现场勘察，估价对象柱梁等承重部位完好，墙体粉刷无剥落现象，总体维护好，综合评定其房屋成新率为九成新。 4、房屋现值的确定 房屋现值=重置单价×建筑面积×成新率 五、估价结论 估价人员根据估价目的，遵循估价原则和估价程序，客观地选择估价方法，经周密计算并结合估价人员的经验，确定估价对象在估价时点的房地产重置成新价格为RMB 元，大写：人民币 壹仟零壹拾贰万捌仟贰佰肆拾伍 元整。 二○一二年三月十三日 1、交通条件 评估对象为江苏省常州建设高等职业技术学校的一栋宿舍楼，学校门口有39路公交车，学校附近就是高架，交通还是较为便利的。 2、区位条件 学校位于钟楼区，离青枫公园较近，与市中心也并不算太远，周围还有高架，区位还是不错的。 五星印刷厂和常州人民广播电台 普通商品房重置价格测算表（元/㎡） 序号 项 目 评估价（元/㎡） 说 明 1 土地取得费 根据本次估价目的（投保火灾险），只考虑建筑物价值，不考虑土地价值 2 开发建设成本 1000 3 管理费用 2% 20 4 财务费用 347.46 （开发建设成本+管理费）×30% 年利率为6.56%按两年计息 5、房屋总价格经计算，详见下表。 序号 项 目 评估价（元/㎡） 说 明 6 建造成本单位价格 1397.46 按保险面积8052.9㎡计 7 成新率 九成新 经计算与现场查看综合所得 8 重置成新单位价格 1257.714 　 9 建筑面积 (平方米) 8052.9㎡ 　 10 重置成新价格(元) 　 5 利润3% 30