2004杭州二手房市场回顾和展望.pdfVIP

杭州二手房地产市场之回顾与展望 一、整体 对于连续 5 年高涨的杭州二手楼市来说，2004 年是不寻常的一年。土地新政策、金融 新政策的相继出台，让许多开发商陷入了进退维谷的境地。而夭折的个税、越来越严的个贷、 意味深长的加息等政策则共同演绎了一个跌宕起伏的杭州二手楼市。上半年二手楼市经历了 典型的火与冰的较量。个税开征后，一边是房价涨势依旧，一边是购买力无法释放，浓厚的 观望氛围致使市场处于疲软状态；直到9 月1 日，实施了8 个月的20%个税暂停征收，二手 楼市才得以复苏；而经过 10 月人居展之后，二手房成交终于回暖，并且持续到年底。尽管 总体成交并不尽如人意，观望氛围一度笼罩，房产市场遭遇银行“惜贷”，其间杭城中介公 司还历经了一次大洗牌，杭州二手房的价格一路摇摇晃晃，年终到底还是迎来了二手楼市的 解冻期，杭州市六大城区的二手房整体均价又上涨了逾千元。 二、主要区块回顾与展望 西湖区 西湖区是杭城二手房成交最为活跃的区域之一，以中原地产为例，2004年1月-11月，西 湖区占总成交量的50.2%。从价格走势看，从年初至上月，均价上升超过1400元。以蒋村的 星洲花园为例，万黛兰居组团一套5楼的单位，毛坯，面积81.84平方米，今年二月份成交单 价7087元/平方米；11月同一组团一套5楼的简单装修单位，面积85平方米，成交单价已飙升 至9059元/平方米。 整个城西二手房价攀升迅速，原因有几点。1）城西尤其是蒋村区块发展日趋成熟，西 城广场的开业带动整个区域的商业大环境，客源的全市性特征表现突出。2）以星洲花园为 代表的次新房的放量相对集中，95年左右建成的像金田花园、中兴公寓之类的物业，面积适 中（分布较多一二房），总价相对容易控制（这一点是一些新建项目动辄120平方米以上所不 能比拟的）。3）区域客户二次消费“以旧换新”、“以小换大”的比例增加，卖掉95年的（有 好的市场价格成交）买入2000年后的个案层出不穷。 中原地产后市展望： 西湖区二手房价上升迅速，房东挂牌价格也激升，区域成交速度放缓。由于西湖区一些 新盘在明年少有交付，明年区域房价会在现有价格上进行盘整，基本维持目前的水平。而更 多关注的目光将向雏形初现的三墩板块迁移，随着亲亲家园的开发，银泰规划的浮出水面， 新世纪花园、金厦公寓等物业价格也水涨船高，铭雅苑、亲亲家园都将成为明年的成交热点 物业，同期还将带动原区域内换房的小高峰。 拱墅区 拱墅区也是今年成交比重较大的区块之一，从年初至 11 月，均价上浮接近 1000 元。 一是得益于城市基础设施建设进一步加快，湖墅路改造工程，新建或拓宽、延伸了上塘路、 潮王路、绍兴路、密渡桥路等城区道路，在杭州城北构成了四通八达的交通网。二是新盘 紫荆家园、名城左岸、普金花园高楼鳞次栉比，令拱北区块形象焕然一新。三是大关、德 胜、和睦、湖墅一带的二手放盘量上升明显。 中原地产后市展望： 05 年拱墅区二手房价有望继续上升，成交均价将在7000-7500 元/平方左右浮动，尤其 是95 年以后的二手楼价格将继续攀升，将打破以往西湖区“一枝独秀”的局面，形成西湖、 拱墅“双箭齐发”的局面。 下城区 从价格走势看，下城区的均价增幅最快。百万物业的成交量上升、投资客对于市中心 物业的追捧是拉动区域均价的主要原因。下城区成交呈现“一老带二新”的特征，“一老” 指的是武林、朝晖区块的老城区，成熟的配套，便利的交通，区块内二手价格普遍在 7500 －9000 元/平方，楼龄较大，面积大多在80 平方米以下， 房东大多以自住为主，放盘率较 少。“二新”指的是绍兴路周边区块以及三塘，东新区块，像金都华庭、绿洲花园，现代城 等2000 年以后的次新房的加入，这些新盘的普遍挂价在9000 －12000 元/平方。 中原地产后市展望： 从整体上看，2005 年下城区二手成交量将有大幅度上升，但由于下城区只有少数几个 新盘可以算是“大盘”，所以“小盘疯涨”的可能性不大，2005 年将是平稳过渡的一年 。 下城区二手房成交面积呈现出两头大，中间少的局面。小面积、小户型由于总价低，首付 少，吸引了众多的购房者，譬如树园、燕子弄等物业；大面积，大户型对于那些以旧换新， 以小换大的“升级换代”型和投资型客户来说也是需求的大头。反过来，区域市场上最需 要的“中套”（2 房1 厅或2 房2 厅）却难觅“踪迹”。 上城区 从上城区块看：吴山广场一带，是“老杭州”的范畴之内，这里的二手房大多数楼龄更 长，以中原地产10月成交的一套横河新村（