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目　录 第一章 北京商业地产的发展时机 4 一、促进市场发展的主要因素 4 1、首都经济的持续增长 4 2、北京商业的全面发展 4 3、发展规划的出台实施 4 4、市场调控的规范加强 4 5、区域商圈的功能变化 4 6、重大事件的突发影响 5 7、宏观环境的不断优化 5 8、消费投资的逐渐理性 5 二、引起快速升温的直接原因 5 1、投资转移 5 2、需求拉动 5 3、利益驱动 6 4、运作灵活 6 第二章 北京商业地产的市场形势 6 一、整体市场 6 （一）市场概况 6 1、全国市场 6 2、北京市场 7 （二）主要情况 8 1、市场供给 8 2、市场需求 8 3、市场行情（资源来源：易铺网） 8 4、运作方式 10 5、价格分布 10 6、项目分布 10 二、区域市场 11 （一）CBD地区 11 1、供给方面 11 2、新旧主要项目 11 3、需求方面 12 4、市场形势 12 （二）中关村 13 1、中国硅谷助推投资热潮 13 2、供求关系决定市场高价 13 3、住宅底商有利可图 13 4、?中小投资者不容忽视 13 （三）亚运村 14 1、供需矛盾突出 14 2、市场持续热销 14 （四）南城地区 14 1、商业地产渐成规模 14 2、市级物流中心初步显现 15 3、三大城区广汇商机 15 第三章　北京商业地产的未来趋势 15 一、北京商业的规划发展 15 （一）北京“十五”期间商业发展规划 15 1、发展基本目标 15 2、商业发展重点 16 3、业态引进重点 16 （二）区域规划情况 16 1、市级商业中心，新一轮的升级调整启动。 16 2、区级商业中心，完善、发展、同步、预留。 16 3、社区商业中心。 16 4、特色商业街。 17 （三）北京商业的发展趋势 17 1、北京的流通业 17 2、北京的商业街 17 3、北京的零售业 17 二、市场存在的问题现象 18 （一）自身不足 18 1、开发资金匮乏。 18 2、复合人才稀缺。 18 3、软硬件不配套。 18 4、管理服务滞后。 18 （二）市场表现 18 1、主要问题 18 2、具体现象 19 三、市场发展的未来态势 19 （一）基本态势：竞争加剧、聚集扩散 19 1、两个主要外在因素 19 2、两个主要的内在因素： 19 （二）总体趋势 20 1、供应方面：逐年递增，且规模与分布更日趋理性化。 20 2、需求方面：稳中趋旺。 20 3、区域分布：多中心化。 20 4、市场价格：先升后降 20 （三）投资重点 21 1、重点项目：政府鼓励的4大类 21 2、重点区域：三、四环周边地区 21 3、重点业态：零售物业 21 4、重点类型：临街底商 21 第四章　北京商业地产的投资探讨 21 一、商业地产的投资概述 21 （一）投资风险的规避 21 1、经营模式。 22 2、合作方式。 22 3、规划设计。 22 4、商圈需求。 22 （二）投资的基本考虑 22 1、商圈的规模 22 2、商圈的变动 22 3、主力店效应 23 4、广场和人气 23 5、品牌店效应 23 6、地理位置 23 7、商铺的通用性 23 8、周边的价格水平 23 二、商业地产的简单思考 23 思考一：商业定位 23 思考二：商业物业的管理 24 思考三：商业地产的二、三级市场 24 思考四：商业价值与业态规模 24 思考五：商业与房地产的对接 24  北京商业地产市场研究报告 第一章 北京商业地产的发展时机 对北京商业地产市场的发展时机，基本判断是：条件成熟，并快速升温。 一、促进市场发展的主要因素 下列因素，孕育并夯实了北京商业地产市场发展的基石，有力地促进了市场发展。 1、首都经济的持续增长 北京快速发展，宏观经济指标（如国内生产总值、人口总量及其结构、人均可支配收入及其结构、社会消费品零售额等新的消费升级，助推市场市级商业、区域商业和社区商业的增长。，商业 3、发展规划 城市总体规划、奥运行动规划、商业发展规划、商业物流规划、基础设施建设与发展规划等北京市各项规划的相继出台及实施对商业地产市场发展都将有积极的导向和促进作用。 4、市场调控的规范加强 市场的日益规范及住宅、写字楼投资利润的趋于稳定、透明；股市汇市的风险加剧及投资渠道的过于狭窄；存贷款利率一再下调及央行121号文等政策的深远影响，都促使开发商、投资者和居民个人对刚刚起步但潜力巨大的商业地产给予了高度关注。 5、区域商圈功能变化 商圈居住功能住宅商业功能商铺商务功能变化区域变化，。 影响 延缓另一方面，民间投资直接或间接的。投资理性 北京住宅目前以发为主的新的。人均商业面积人均商业面积比衡量一个城市商业面积是否合理一个，纽约、东京大概是1.6、1.7，香港约1.3，上海接近11300万人口1平米，北京将需要130