商业销售模式建议.ppt

商圈逐渐西移 人均售消费额9400元/年，0.96平方 米/人。按网点数量算近90%是小门店 5000平方米以上的大型商业设施已达432家，营业面积已占零售总面积的38.5% 餐饮业是近年来我市增长最快的行业 代表现代商业发展趋势的一体的各类大型购物中心数量仍显不足 街铺售价根据市场比较法预测得出，其他价格根据街铺价格推测得出 销 售 模 式 直接 销售 带租约 销售 产权式 销售 适用于客户关 注高投资回报 率高的街铺 一般用于品 牌商家进驻后 非街铺部分以 内铺的形式进 行销售 业主只有商 铺的产权而非 经营权的销售 如果对于业态有规划的话，发展商销售后只需要监督经营的液态不需要再投入精力管理 需要成立经营管理公司对整个商业进行经营管理，负责将来的管理、招商，维持商场的兴旺 发展商负担较大 国家政策限制，操作风险极大 ，后续问题多，风险极高， 操作难度较高，银行放贷较难，发展商销售后投入精力较多，风险中 操作难度低，银行放贷容易，发展商销售后投入精力少，风险低 操作难度高，银行放贷难，发展商销售后投入精力多，风险高 √ √ 租售模式建议——销售模式比较 4、如内铺要进行销售，最好采用带租约销售的方式，租金在5-10%之间，年限在5-10之间 1、无论采用哪种销售模式，必须先有具有市场影响力品牌商家进驻，再进行销售。 2、为了减少销售压力商铺总价不要超过350万 3、南山目前核心区商业街铺价格在3.6-7.2万之间，考虑未来商业的发展，价格存在10%—20%的上升空间 ——对本项目启示 77.5 5 7 8 7.5 8.5 6.5 8 8 6 5 8 3.6 海典居商业 92.5 86.5 93 84 100 合计 7 7 6 6.5 8 娱乐配套设施 8 7 8 7 8 停车便利性 8 8 8.5 8 9 铺位实用率 9 8 10 8 10 购物舒适度 9.5 9 9.5 8.5 10 通透可视性 商业内部条件 8 7 8 7 8 区域发展前景 9 8.5 7 8 9 周边商业氛围 9 8.5 9 9 9 周边人流量 8.5 7 9 7 9 辐射圈人口 7.5 7.5 10 10 10 地铁通达性 9 9 6 8 10 公交通达性 商业外部条件 4.5 7.0 4.5 街铺平均价格（万元／平方米） 本案 新街口商业 保利文化 广场 常兴广场 影响价格因素权重 本项目价格与租金预测 4.8-5.2万/m2 一层内铺 1.1-1.5万/m2 三层 3.0-3.4万/ m2 负一层 1.9-2.3万/m2 二层 3.3-3.7万/m2 M层 8-9万/m2 一层街铺 商业销售价格 ?楼层 160－200元 一层内铺 80－120元 40－50元 60－80元 110－130元 350－450元 商业租金（ m2 /月） 三层 负一层 二层 M层 一层街铺 ?楼层 街铺根据周边街铺租金比较得出，其他商铺根据大型品牌商家常规租金预估 本项目价格与租金预测 街铺 1、除入口和电梯位置外，保证街铺临街面的最大化 2、为了均衡商铺的价格与销售的压力，街铺面积建议尽量控制在30-50平米之间，总价不超过450万。 4、为保证街铺的实用性，街铺开间和进深的比例设定在1：2.5左右。 3、按柱距灵活的设定街铺开间，一般开间控制在3.5——5.5米。 内铺 1、合理的设置内场通道，保证所有内铺的临通道，主通道宽度 米，次通道宽度 米。 2、内铺 在保证其实用、好用的基础上，M层、一层、负一层商铺面积控制在30-50平米，二层、三层的商铺面积控制在15-30平米之间。 本项目铺位划分原则 街铺市值 1.03亿 负一层9583.72㎡ 一层内铺 3875㎡ 一层街铺 1220㎡ M层5095.36㎡ 二层5270.78㎡ 三层4949.32㎡ 其他销售约6.03万 方案一： 一层街铺直接出售 + 其他所有商铺带租约销售 一层街铺销售收入： 1220m2 X 8.5万元/m2 X100% =1.03亿 一层内铺销售收入： 3875m2 X 5.0万元/㎡ X85% =1.65亿 M层销售收入： 5095㎡ X 3.5万元/㎡ X70% =1.25亿 负一层销售收入： 9583.72㎡ X 3.2万元/㎡ X70% =2.15亿 二层销售收入： 5270.78㎡ X 2.1万元/㎡ X60% =0.66亿 三层销售收入： 4949.23㎡ X 1.3万元/㎡ X50% =0.32亿 总共销售金额 7.06亿 租售模式建议——方案一 优劣势分析 优势： 1、既得资金最多 劣势： 1、内铺面积较