房地产投资项目融资风险的灰色模糊评判研究.pdf

2004 年第4 期 建 筑 管 理 现 代 化 总第77 期 Construction Management Modernization ·39 · 房地产投资项目融资 风险的灰色模糊评判研究 张建坤，张 璞 （东南大学土木工程学院建设与房地产系，江苏 南京 210096 ） 摘 要：房地产投资项目的融资风险问题具有灰色性（信息不完全）和模糊（概念不明确）性。考虑 到灰色性和模糊性的影响，采用适用性更广的灰色模糊多级综合评判理论，对房地产投资项目融资风 险的多级指标体系进行综合评判，可以有效地、全面地和系统地评价房地产投资项目融资风险的大小， 为项目融资项目决策提供准确依据。 关键词：房地产经济；投资；项目融资；融资风险；风险评价；灰色模糊评判 中图分类号：F224.0 文献标识码：A 文章编号：1001-019X(2004)04-0039-04 The Grey Fuzzy Comprehensive Evaluation of Financing Risk in Real Estate Investment ZHANG Jian-kun ，ZHANG Pu （Department of Construction Management and Real Estate, Southeast University, Jiangsu Nanjing 210096 China ） Abstract: This paper uses the grey fuzzy comprehensive evaluation method to evaluate the real estate investment risk. It is proved by demonstration that the method is suitable and reliable and will improve the financing risk decision. Key Words: real estate economy; investment, project financing; financing risk; risk evaluation; Grey Fuzzy Comprehensive Evaluation 0 前言 房地产投资项目融资是一个多风险、多目标的决策问题，该问题既存在灰色性，又具有模糊性。 “灰色”指信息量少，不充分，是信息中量的概念；“模糊”指概念不明确的因素，是信息中质的概 念。在房地产投资项目融资评价指标体系中，有些指标评价信息不完全，具有灰色性；有些指标又存 在定义上的交叉，相互间具有模糊性。如果完全用数学公式推导来进行房地产投资风险的评价，与事 实难以吻合；如果单凭主观判断来评价，又缺乏科学依据。本文考虑房地产投资项目融资问题的模糊 性和灰色性两方面的影响，应用灰色模糊数学多级综合评价方法对其进行评判，以求有效地、全面地、 系统地评价房地产投资项目融资风险大小，为房地产项目的融资决策提供准确依据。 1 融资风险的分析 从实际项目投资情况来看，房地产投资项目的融资风险应从 3 个方面进行分析。 1.1无法筹集到所需要的资金 从现有的房地产开发项目融资来看，大多数的房地产开发的融资渠道单一，除了自有资金和依靠 项目的预售收入，大多数开发项目的外部融资来源仅仅为银行贷款。在贷款手续、贷款期限、贷款数 额以及贷款担保上，对开发商都形成了极大的限制，尤其对中小型开发企业，由于企业自身的资信度 收稿日期：2004-04-13 作者简介：张建坤，东南大学副教授。 ·40 · 建 筑 管 理 现 代 化 2004 年第4 期 不够，会无法及时筹集到所需数额的资金，对整个开发项目