世联-北京市怀柔山水天地商业项目定位及物业发展建议汇报.ppt

谨呈：宏怀房地产有限公司 一 项目本体分析 项目距北京市四环约50公里 项目位于怀柔区南大门，距怀柔区中心约3.8公里。 项目南侧滨临怀河，河道宽30米。 项目四至 东侧为天鸿时尚岛项目 商业所临河道宽约30平，深约1.5米，河面景观一般 南侧过河为双向四车道公道，所行车辆较少，936经过项目大门 项目规划情况 项目规划情况 项目规划情况 本体分析结论 二 客户目标和项目界定 片区发展规划 片区发展规划 京承的开通的利好因素 区域背景扫描结论 客户目标和约束条件 项目界定 三 发展方向分析 正确的站位是确定项目定位与发展战略的前提 我们通过对项目本体条件、区域环境、商业类型要求进行逐一对位判断项目是否可以发展为区域商业 项目本体条件与传统区域商业的KPI不吻合 远郊商业发展方向分析 项目本体条件与远郊商业的KPI不吻合 商业常规指标要求 旅游商业发展方向研究——旅游发展模式 旅游商业发展方向研究——市场潜力 怀柔区旅游业发展迅速，目前已开放景点26个，年均接待游客940.2万人次。；截止到2005年底，怀柔的旅游业实现综合收入为9亿元，对第三产业的贡献率为28%。而且据统计今年“五一”黄金周，怀柔地区共接待游客92.7万人次,实现旅游综合收入6039万元。同时随着京承高速公路的通车，从北京市区到怀柔的行车时间大大缩短，更多的消费者将被吸引到怀柔旅游和休闲度假，整体市场份额将逐渐放大。 旅游商业发展方向研究——资源 旅游休闲商业发展方向研究——KPI 四 发展策略与项目定位 定位需解决问题 项目定位思路 商业营销链分析模型 旅游商业消费者行为分析-市场调研 消费者行为分析——人均消费区间 消费者行为分析 消费者行为分析 访谈写真（旅游者） 访谈写真（旅游者） 访谈写真（怀柔本地） 消费者行为分析总结 个人与团体对怀柔认识度较高 消费者对旅游休闲度假有较高需求 个人休闲目前主要度假选择为农家乐 团体休闲度假主要偏好度假村 对休闲度假的特色要求较高 本地没有形成品牌的特色餐饮娱乐场所 客户细分 营销链分析模型 北京休闲度假市场概况 怀柔度假市场分析 昌平度假市场分析 密云、延庆区域度假市场分析 顺义、大兴、通州、房山和其他区域度假市场分析 度假村供给和需求都较少，但存在少量高档度假村 由于这几个区域缺乏强势的景观资源，因此度假村市场并不发达；但因其距离市区较近，同时经济发展水平有一定基础，因此出现了少量高档次的度假村及度假酒店，如大兴区的龙熙温泉、通州区的月亮河、顺义区的怡生园国际会议中心、房山区的天湖国际会议中心等。 区域内缺乏可依托的自然资源，因此多数依托特色配套 例如通州区的月亮河度假村主要依托于特色餐饮和桑拿，而大兴区的龙熙温泉假日酒店主要依托于高尔夫。 休闲度假市场研究结论（一） 怀柔是未来北京地区日常度假的重点区域，来自怀柔区域内部的度假物业是本项目未来的核心竞争对手； 昌平在未来几年内仍会是会议度假的重要场所，因此昌平区域内的度假物业也是本项目的重要竞争对手； 密云及其他区域的度假物业与本项目在个人度假市场上有一定的竞争，但怀柔区域相对更有优势； 休闲度假市场研究结论（二） SWOT分析 战略选择 项目定位 消费者定位：市区团体＋本地娱乐消费 购买者定位：投资客＋休闲娱乐经营机构 产品定位：以温泉、酒吧、特色餐饮为卖点的休憩 型商业综合体 形象定位：格调高雅的“市”外“桃”源 五 特色商业案例借鉴 特色商业经营成功总结 案例-成都锦里 特色旅游文化商业街 成都锦里： 商业定位与业态规划 锦里古街目前主要包括酒吧娱乐区、四川餐饮名小吃区、府第客栈区、特色旅游工艺品展销区等几大部分； 锦里集旅游购物、休闲娱乐为一体，满足游客吃、住、行、游、购、娱的要求，集中展示和推广三国宴、四川名小吃、蜀锦、蜀绣、漆器、竹编工艺品、川酒、川茶等； 商业经营只租不售，前期从400余家商户中选取30多户信誉最好的进驻。 成都锦里的建筑： 独特的商业建筑是文化商业的最好载体 锦里，采用清末民初的四川古镇建筑风格; 与武侯祠博物馆现存清代建筑的风格相融，二者之间又以水为隔。游人入内，就能享尽原汁原味的四川滋味； 青瓦错落有致，青石板路蜿蜒前行，让人恍若时空倒流 . 成都锦里： 小街、古街、文化街 一条340米长的街道最宽处6米左右，平均宽度为3-4米，对聚集人流起到了关键作用； 古戏台将定期上演川戏的经典剧目，戏台前会定期放映坝坝电影、以特色小摊的方式举行民间艺人的展演（如糖画、捏泥人、剪纸表演、皮影表演、西洋镜等）； 成都锦里的经验借鉴 六 物业规