保利集团房地产项目总经理培训讲义：房地产项目资金管理93.ppt

3 财务在企业经营管理中的重要作用 3 房地产行业相关税法 3 财务在企业经营管理中的重要作用 一 税务筹划的重要作用 3 财务在企业经营管理中的重要作用 3 房地产行业相关税法 3 财务在企业经营管理中的重要作用 四 主要税种的筹划思路 3 财务在企业经营管理中的重要作用 3 房地产行业相关税法 3 财务在企业经营管理中的重要作用 二 主要税种及面临的税务环境 3 财务在企业经营管理中的重要作用 3 房地产行业相关税法 3 财务在企业经营管理中的重要作用 三 税务筹划的主要思路及原则 3 财务在企业经营管理中的重要作用 3 房地产行业相关税法 3 财务在企业经营管理中的重要作用 五 税务筹划需注意的问题 3 财务在企业经营管理中的重要作用 3 房地产行业相关税法 3 财务在企业经营管理中的重要作用 V 房地产开发项目的税务筹划 房地产行业作为支柱产业，一直是国家宏观调控的重点对象，是企业的一种刚性支出。若能恰当地进行税务筹划，则可为公司带来一定的经济效益。 合理合法地进行税务筹划，充分利用各种税收优 惠政策，可有效地减少企业现金流出，提高企业利润，增加股东回报。 税务筹划对房地产企业具有重要意义，企业需密切关注国家宏观调控政策的变化，认真分析，积极开展税务筹划，变被动为主动，更好地维护企业利益。 3 财务在企业经营管理中的重要作用 3 房地产行业相关税法 3 财务在企业经营管理中的重要作用 一 税务筹划的重要作用 1、房地产行业涉及的主要税种 税项 计税基础 税率或备注 土地增值税 销售收入减扣除金额 30%-60% 企业所得税 税前利润 25% 契税 房产销售额、土地出让金 3%-5% 营业税 项目销售收入或租金 5% 城市维护建设税 营业税 7% 教育费附加 营业税 3% 房产税 租金、房产原值 12% 印花税 销售合同或工程、建安合同金额 0.03%-0.05% 防洪费 销售收入 0.13% 土地使用税 按占地面积计算 依当地税法 3 财务在企业经营管理中的重要作用 3 房地产行业相关税法 3 财务在企业经营管理中的重要作用 二 主要税种及面临的税务环境 房地产行业税负较重 房地产年度税负一般占营业收入20%以上，接近甚至超过企业当年实现的净利润，如果加上项目清算时要缴的大笔土地增值税、企业所得税，项目真正的税负占项目收入的比重会更高。以保利地产（600048）为例，近三年税负列表如下： 单位:亿元;% 2、房地产企业面临的税务环境 年度 营业收入 税负 净利润 税款占收入比例 2006 40.31 8.7 6.59 21.58% 2007 81.15 21.15 16.28 26.06% 2008 155.2 28.46 30.44 18.34% 税局加强征收与监管 经济增长放缓、积极的财政政策需要资金的更大投入，各级地方财通过加大税收征收力度，降低财政资金压力，特别是房地产行业相应的营业税、土地增值税、土地使用税、房产税为地方税种，大部分将留存地方财政，更是成为目前税务部门清理征收的重点。 2、房地产企业面临的税务环境(续) 税收筹划即从公司总体的发展战略出发，通过适当的安排公司经营方式和业务流程，以及巧妙合理的财务协调和会计处理，实现在合法的前提下，税收负担相对较小、企业整体利益最大化。 税收与经营形式直接相关，税务筹划贯穿 项目始终，是个动态管理过程，特别是在项 目运作的前期进行筹划尤为重要。 1、税务筹划的主要思路 3 财务在企业经营管理中的重要作用 3 房地产行业相关税法 3 财务在企业经营管理中的重要作用 三 税务筹划的主要思路及原则 1、税务筹划的主要思路 充分运用税收优惠政策：调整相关经济业务形式，尽可能争取符合税收优惠条件，享受相应优惠政策； 税务筹划思路主要体现在以下三个方面： 调整经营事项，套用低税率税目：不同的收入形式适用不同税率的税目，可采取灵活的销售方式，在保持总收入不变情况下，套用较低税率税目； 合理分摊成本：利用综合开发优势，在政策许可的前提下，合理分摊项目成本，在总成本不变的情况下，降低整体税负水平； 2、税务筹划应注意的原则 坚持依法纳税。首先应坚持依法纳税，公司的决策者、财务人员应及时、系统的学习税收政策，准确理解税收政策的内涵，整体把握税收优惠政策及税收前置条款，依法纳税。 提高税务筹划意识、重视前