房地产经营与管理12章.ppt

第十二章 房地产宏观调控 第一节 房地产宏观调控概述 第二节 房地产宏观调控手段 第三节 我国房地产宏观调控的发展历程 第一节 房地产宏观调控概述 一、房地产宏观调控的意义 二、房地产宏观调控的目标 三、房地产宏观调控的内容 一、房地产宏观调控的意义 （一）协调房地产与国民经济增长的关系 （二）促进土地资源的有效利用 （三）优化房地产结构 （四）规范房地产市场行为 二、房地产宏观调控的目标 （一）短期目标——解决一定时期内房地产市场的突出 问题 （二）中期目标——建立和健全房地产市场的发展模式 （三）长期目标——确立和贯彻房地产市场发展的宗旨 三、房地产宏观调控的内容 （一）总量调控 城市政府对土地一级市场实施垄断和总量控制，根据经济发展规模和速度、效益等综合指标，保持土地供给与国民经济增长的协调。 （二）价格调控 地价调控；房价调控。 （三）结构调控 主要通过保障性住房政策实现。调控商品住房和保障性住房的供应比例以及不同类型的保障性住房的供应比例。 第二节 房地产宏观调控手段 一、税收政策——调控房地产供求双方的税费成本 二、金融政策——影响房地产市场上供求双方的资金需求 三、土地供应政策——调控房地产供给者的用地需求和成本 四、保障性住房供应政策——调控房地产市场上部分商品供给的标准、价格与对象 五、行政性调控政策——限购、限价、限贷 一、税收政策——调控房地产供求双方的税费成本 （一）我国房地产税种设置的演化过程 （二）近年来我国房地产税收政策的调控方向 1.通过营业税和个人所得税增加二手房交易的税收成本 2.通过所得税调整促使房地产企业健康发展 3.通过区别税收来调节不同类型房地产项目的发展 4.通过对部分个人住房试点征收房产税抑制投资和投机需求 二、金融政策——影响房地产市场上供求双方的资金需求 （一）房地产金融政策的调控形式 （二）房地产金融政策的发展过程 1.支持型的房地产金融政策 2.限制型的房地产金融政策 三、土地供应政策——调控房地产供给者的用地需求和成本 （一）土地供应方式的调控 1.出让与划拨 2.土地出让的市场化 （二）土地供应总量的调控 （三）土地供应结构的调控 四、保障性住房供应政策——调控房地产市场上部分商品供给的标准、价格与对象 （一）保障性住房的特点 1.目的的保障性 2.“三个限定” 3.产权的不完全性 （二）保障性住房供应政策的主要形式 1.廉租住房制度 2.经济适用住房制度 3.公共租赁住房制度 五、行政性调控政策——限购、限价、限贷 （一）行政性调控政策的类型 1.限制低密度住宅土地供应 2.对住房供给结构的限制 3.限制外资购房 4.限制个人房贷 5.限制购房 6.各地制定年度房价控制目标 7.一房一价 五、行政性调控政策——限购、限价、限贷 （二）行政性调控政策的影响特点 1.短期内易见效，具有不可持续性 2.能够改变产品格局 3.具有一定的地域性 4.市场有时会偏离预期 第三节 我国房地产宏观调控的发展历程 一、第一轮宏观调控（1993年至1997年） 二、第二轮宏观调控（1998年至2002年） 三、第三轮宏观调控（2003年至2007年） 四、第四轮宏观调控（2008年至2009年） 五、第五轮宏观调控（2010年至今） 一、第一轮宏观调控（1993年至1997年） （一）背景 1.房改全面启动 2.房地产投资高速增长 3.房地产价格急速上涨 （二）调控措施及成效 措施：1.金融政策 2.土地供应政策 3.法律手段 成效：房地产市场明显紧缩，投资增速显著放慢， 房地产价格渐趋稳定，经营秩序亦趋于好转。 二、第二轮宏观调控（1998年至2002年） （一）背景 受东南亚金融危机影响，中国出现严重的失业问题和内需不足，导致房地产业发展一度低迷。房地产开发企业营业利润连续出现负增长，房地产投资、住房建设投资和新增住宅面积都开始放缓。 二、第二轮宏观调控（1998年至2002年） （二）调控措施与成效 措施： 1.金融政策 2.住房改革 3.税收政策 成效：中国房地产，特别是全国城镇住房建设取得了迅速发展。房地产市场出现供需两旺的局面，房地产开发建设保持较大规模，销售量迅速上升，居民住房得到有效改善，对国民经济的贡献显著提高，并逐渐成为国民经济的支柱产业。 三、第三轮宏观调控（2003年至2007年） （一）背景 1.商品房价格居高不下，仍处于增长趋势 2.房地产投资增长过快 3.房地产开发资