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产权理论框架下小产权房开发管制探究[摘要]小产权房是集体村民与地方政府利益集团博弈的结果，但是这个结果带来的是租金耗散和土地的低效率，并未产生帕累托改进的理想效果。要从根本上解决小产权房问题，需要在土地利用相关者之间明晰产权，从财产权益、利益结构和制度设计上给予全面考虑 [关键词]小产权房管制 农地产权 土地未来收益权 房产税 [中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1004-6623（2011）06-0031-03 [作者简介]耿国靖（1981―），甘肃白银人，辽宁大学经济学院博士研究生，研究方向：金融理论，政治经济学；马?（1980―），辽宁沈阳人，辽宁大学经济学院博士研究生，研究方向：国民经济；余凌曲（1983―），湖北襄樊人，综合开发研究院（中国 . 深圳）金融与现代产业研究中心项目研究员，研究方向：金融理论、产业经济学 一、引 言 针对小产权房的过度开发，中央政府自2007年以来进行了严厉的管制。2009年9月，国土部下发通知，再次叫停各类小产权房。2010年5月，14部委联合成立小产权房整治处理领导小组，对全国小产权房进行专项整治。但时至今日，小产权房开发的态势依然严峻： 据深圳市查违办于今年1月份发布的数据显示，该市各种以小产权房名义出现的违法建筑，数量超过40万栋，而深圳房屋总数也不过60万栋，小产权房数量占到了60%以上。另外一份民间调查则显示，深圳每年新增住宅400万平方米，而新增小产权房则为商品房的60%左右。可见，我国对小产权房的开发管制处于失灵状态。本文试图从产权理论的角度对小产权房问题进行深入分析 二、小产权房利益主体分析 在中国城市化过程中，农地非农化涉及的产权主体有中央政府、地方政府、农民集体、购房者，它们分别代表整个社会利益、城市化利益、农民集体利益和购房者个体利益。首先，中央政府为保证粮食生产和居住环境的合理规划，保持整个居民的福利水平，严格控制农地非农化的开发比例和节奏。对地方政府而言，其主要职责是提供基础设施和公益事业等基本服务产品。作为理性的经济人，其目标是局部利益最大化，不会过多地考虑带来的负外部性。有的地方政府甚至参与小产权房的利益分配，一些公务员也参与小产权房的买卖。作为集体土地的主人，村民(集体)是一个独立的市场主体，在一定约束下努力追求利润和收益最大化。对购房者来说，小产权房使他们多了一个可以买到相对低价房的选择，尽最大努力使得自身利益最大化 除此之外，在小产权房关系中，还有一个利益主体是开发商。一些楼盘的开发商实际上是村委会下属企业，负责人由村干部出任。因为按照规定，村委会不能卖房收钱，所以注册一个公司，以便于操作。如此一来，村干部也成了隐藏在背后攫取利益的“影子集团”。 购房者如果要卖房，还需向开发商支付一笔不菲的过户费，这笔收入归开发商所有，这样一来，除了房子本身的销售利润，开发商还能凭借过户费获得一笔稳定收入 部分银行也在其中推波助澜。据媒体报道，深圳农村商业银行2009年启动了村镇银行业务部，其主要任务除了发放村委会开发的非商品住宅项目贷款，还向村民开展类似贷款业务 正是这种错综复杂的矛盾纠结在一起，使得所谓的小产权房成为一个越来越难治愈的顽症 三、小产权房的问题分析 小产权房是各利益主体之间博弈的结果，但这个结果带来的是租金耗散和土地使用的低效率，并未产生帕累托改进的理想效果。下面从从财产权益、利益结构和制度设计上分析小产权房存在的问题 1. 小产权房开发管制失灵。财产权力是产权人“自己直接努力、他人企图夺取和政府予以保护程度的函数”，小产权房的权利主体包括中央政府、地方政府、村民集体和城市居民。在中国城市化进程中，由于农地非农化和土地开发的产权属性没有得到明确界定，随着土地价值的不断飙升，日趋增长的利益开发空间就成为相关权力主体争夺的“公共领域”。与公共权益相关的四大权力主体对公共利益势必展开激烈的争夺，由此导致小产权房的开发管制失灵 2. 负的外部性没有得到补贴。在理性经济人假设下，只要出现非农使用收益大于农地使用收益的条件，农地的非农开发就会启动，而要限制农地的非农开发，就必须通过对农地使用进行补贴或提高农地的使用收益，消除使用农地所产生的负的外部性。由于这一有效的利益平衡机制的缺失，导致农地非农化，使城郊农村集体土地都有强烈的愿望和要求将土地转化为非农开发用地，在房价一路飙升的情况下，最终的表现形式就是小产权房的过度开发 3. 对购买小产权房的城市居民而言，在产权不被剥夺的情况下，他们是土地开发的净受益者，因此，他们是小产权房开发的需求动力。但是，在其产权不能得到充分保障的情况下，利益可能受损。所以，购买小产权房获益是有条件的，其权益的不确定性正是小产权房管制的制度缺陷