华泰联合-房地产-政策的纠结还将继续.pdfVIP

2010-04-16 行业研究 /跟踪报告 房地产 政策的纠结还将继续 中性 国务院总理温家宝１４日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市 分析师 鱼晋华 房价过快上涨的政策措施。措施包括：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付 SAC 执业证书编号:S1000208120162 款比例不得低于 50%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1倍。增加住房有效供给； +755yujinhua@ 增加居住用地供应总量；加快保障性安居工程建设以及加强市场监管。 本次新推出的二套房贷政策可谓史上最严厉的二套房贷政策。尽管由于当前 的基准利率比 2007 年的基准利率要低 1.89 个百分点，但是由于目前的房价比 2007 年底的房价全国平均涨幅达 34%，致使本次政策调整后的月供将比 2007 年的二套房贷政策收紧后的月供还要再增加 18.34%。我们判断这样的月供增幅 将对真实的改善性需求形成抑制。 根据我们的测算，2009 年商品住宅成交额中借助银行贷款来完成交易的比 率达到了 42% ，比2007 年激增 12 个百分点，比 2008 年更是猛增了 25 个百分 点，显示出 2009 年宽松的信贷环境与较低的利率水平，尤其是二套房贷政策的 放松导致购房人大量借助银行贷款来完成交易、投资性需求快速释放是推动 2009 年房地产市场火爆的重要原因。基于此分析框架，我们判断本次二套房贷 的再度收紧，对投资性需求也将再度形成抑制效应。 与 2007 年略有不同的是，目前楼市中来自实体经济的资金越来越多。而要 让这部分来自于实体经济的资金真正的退出房地产市场，我们认为一方面需要更 好的投资渠道出现，另一方面可能是物业税或其代替税种的出现。 对于之前市场所广为流传的限制异地购房、某些城市将试点开征房地产保有 税等政策并没有出现。我们认为其中的可能原因在于：房贷政策的操作相对容易， 并且政策的力度调整起来也更为容易。该政策为后续调控政策的探路者，如没有 起到预期的效果，传言中的其他政策出台的可能性仍在。在这一逻辑下，在房贷 政策后的政策观察期，资本市场对政策的纠结还将继续。 最近 52 周股价表现 60% 房地产 沪深300 50% 40% 30% 20%