房地产企业财务成本管理问题探讨.docVIP

房地产企业财务成本管理问题探讨 　　摘要:房地产业是一个资金密集度高、风险较大的行业。目前不少房地产企业还存在着资金管理和成本管理较粗放的问题,因此,提高对房地产业的财务管理水平十分必要。本文在分析房地产企业经营特征的基础上,总结当前房地产企业财务成本管理方面存在的问题,并提出解决这些问题的对策 Abstract: The real estate is a capital-intensive, high risk industry. Currently, there are still a lot of funds management and more extensive cost management problems in real estate business. Therefore, it is essential to improve the financial management of the real estate industry. This paper analyzes the characteristics of the real estate business, and based on that summarizes the problems existing in the current financial cost management of real estate business and proposes measures to address these issues. 关键词:房地产企业;经营特征;财务成本管理;对策 Key words: real estate business;operating characteristics;financial cost management;strategy 中图分类号:F275文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)29-0055-02 0引言 1998年房改后,我国各地房地产业发展迅猛。由于产业关联的普遍性,房地产业对各地经济增长的影响至关重要,房地产企业的经营状况不仅影响到房地产企业自身的利益,而且涉及到六十余个相关产业的兴衰,尤其是涉及到银行、政府、投资者、消费者的切身利益,关系到国计民生,因此保持房地产业健康平稳发展的重要性不言而喻。但是,由于房地产业资金密集度高,所以该行业容易受到金融环境变化的冲击和国家宏观调控的影响,虽然它是一个能带来较高收益的行业,但其收益率存在很高的不确定性。加之目前不少房地产企业自身还存在着资金管理、成本管理粗放和财务管理水平低下等问题,因此,加强房地产企业财务成本管理,提高其财务成本管理水平,对房地产业的健康平稳发展十分必要。本文对房地产企业财务成本管理中存在的问题及改进对策谈些看法 1房地产企业的经营特征 房地产企业是从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。房地产企业的经营特征可概括如下: 1.1 商品流动性差,地域性明显房地产虽然也是一种商品,但是它又有许多不同于一般商品的特性。一般商品流动性很强,投资者会根据市场的行情变化,把弱势市场商品很快调整投放到强势市场,从而避免因为个别市场而影响整个产业。但是房地产业则不同,它们具有明显的地域性;一旦该商品投入“生产”,就被“留置”在固定地方不能变动。而且企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内,按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营 1.2 开发经营业务的复杂性所谓复杂性包括两个方面:①经营业务内容复杂。企业除了土地和房屋开发外,还要建设相应的基础设施和公共配套设施。经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。②涉及面广,经济往来对象多。企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来,而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来,还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来 1.3 资金密集度高,开发周期长房地产商品价值量大的特点,决定了房地产行业是一个资金密集度高的高风险行业。房地产项目开发投入周期长,从规划设计开始,要经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段,少则一年,多则数年才能全部完成。加上开发的产品本身的造价很高,上述每一个阶段都需要投入大量资金,少则几千万,多则几个亿甚至上百亿,而且资金的周转期较长,周转率偏低,需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金,并进行项目的滚动开发。因此房地产开发建设要保持不断有序进展,持续的大