金岩石论房势2010.2.docVIP

2010年9月12日星期日 如何看房产空置？ ????本文首发于《上海证券报》2010年9月7日。 ????房价之争走火入魔，空置房也成了市场关注的焦点。空置房有两类，一类是开发商的“捂房不卖”，另一类是购房者买了不住。前者不是本文讨论的范畴，后者是目前市场的关注，在多数情况下，购买后空置的房产是家庭的投资性资产，代表了房产的投资品属性。 ?? 据说，曾经有人开着飞机拍摄全球15个中心城市晚上不亮灯的房子，由此计算各大城市的“黑房率”，北京上海悉尼排名三甲，澳洲的经济学家觉得奇怪，说澳洲早就过了房产投资热的阶段，于是把悉尼市的“黑灯房”重新验证了一次，发现多数在悉尼空置的房子是中国人买的。可见，中国人投资房产的偏好已经传染到国外了，所以许多外国的开发商来到中国的房展上推销房子了。房产具有投资属性是不需要讨论的常识，特别是在投资品市场不够发达的中国，用投资房产来应对通货膨胀，这在家庭理财中是非常普遍的行为。在中国，股票投资风险偏高，房产投资相对稳健，吸引着风险偏好较低的投资人。此外，由于股票投资一般不能融资，对于风险偏好较高的投资人而言，按揭贷款几乎成了唯一的杠杆投资工具。所以，风险偏好较高或较低的群体都喜欢房产投资，房产的投资品属性因此而被强化。在国家统计局的统计分类中，城市房产被归类为投资品而没有归类为消费品，至少在现阶段是完全符合中国国情的。 ?? 既然房产空置源于投资，解铃还需系铃人，化解空置率过高的方法应该是拓宽投资渠道，形成多层次的投资市场。曾经讲过，城市化进程中的人口流动与货币流动必然推高城市房价，虽然有人也对这个常识持有异议，但实践是检验真理的唯一标准，至少从2004年我讲“房价下跌只能是个幻想”以来，房价走势剔除短期波动是一路走高的。城市化的趋势在今后10-15年内不变，也就意味着房价上升的趋势不变，所以要以“国10条”为准则，扼制城市房价过快上涨。 ?? 房产空置率居高不下的原因很多，主要原因之一就是毛坯房的空置。在法律法规不限制毛坯房销售的国家，房产的空置率一般都会较高。许多国家不允许销售毛坯房，毛坯房并不是交钥匙就能入住的消费品，要想降低城市住宅的空置率，可以立法规定商品房的验收标准，不允许直接销售毛坯房。此外，社区服务不配套也是重要原因之一。社区建设往往是“先宅后商”，所以在房价趋于上涨的前提下，聪明人都会先投资，后入住，提前购房等待社区商务配套成熟后才会搬入，这种经济行为造成的房产空置也是很正常的。 ?? 市场就是自由选择，亚当·斯密说过，每一个人在追逐私利的过程中创造着社会财富，因此，无论是以何等正义的理由否定个人的自由选择，都会妨碍社会财富的创造。购房者都是分散决策的，每一个家庭或个人都有权利支配自己的个人财产，如果这个权利受到威胁，市场就不复存在。过度窥测他人财产的动机不可能是纯正的，若是出于研究目的而进行的社会调查尚可原谅，难道还会出台调控政策剥夺人们支配财产的权利吗？ ?? 从金融风险的角度看，个人购房而选择空置无论出于什么动机，客观的结果都是分散金融体系的风险，若是按揭贷款，同时还为金融体系创造收入。凯恩斯主义经济学关注社会的失业问题，认为失业源于有效需求不足，而有效需求不足的原因之一就是资本的边际效率递减导致社会的投资动机弱化。购置房产的投资行为虽然是追逐私利，却会由于提高了全社会的投资需求而创造着就业机会，进而推动经济的增长。如果个人购房的财产安全都没有保障，资本就会流向境外购置房产，为其他国家创造就业和增长！我想，这不应该是我们关注房产空置所预期的结果吧？ 金岩石：未来5年房价定翻番 天量货币投放推高楼市“要遏制少数城市房价过快上涨，其潜台词就是，允许多数城市房价平稳上涨。” 　　“现在凤凰岛上停的私家游艇还不多，等有一天游艇停满了，海南房价可能就涨到了头。” 　　“2009年初，我敢说上半年买股，下半年买房，现在我敢预测，在未来5年内房价还将翻番。” 　　昨日，在由中国工商银行[4.86 0.62%]四川省分行营业部举办的“ICBC天府大讲堂”上，国金证券首席分析师金岩石大胆预测，由于货币流动性最终被注入资产价格，未来房产价格必定会涨。 　　谈中国楼市 天量货币投放推高房价 　　金岩石的底气在于未来10年货币量的增长，他说，从1992年到现在，央行每年印刷纸币的速度在23%左右，而经济增长速度却在8.9%左右，按照经济学意义上的通货膨胀计算方法，通胀就在14%左右，以复利计算，也就是5年要翻一番。 　　“我们身边所有的消费品和投资品，都可以装在一个木桶和水池里。”木桶里装的是衣食住行，水池里是股市、楼市、政府投资、奢侈品等，木桶在水池中漂浮着，随着池中的水位“水涨船高”。金岩石说，央行增大流动性，也就是投放货币，只有两个选择，木桶或者水池。 　　如果流入木桶，就是衣食