“亚奥观典”商业定位.ppt

一、原来的亚运村，现在怎么了？ 今日亚运村早已今非昔比 曾几何时，住在亚运村是一种身份的象征。不过，城市的扩张和飞速发展却使戴在亚运村头上的“富人区”的光环逐渐褪去。 新的技术和新的设备的运用，使得这亚运村的建筑设计和配套设施已经显得有些过时，而且现在北京的富人相比较以往“已经更懂得享受了”。朝阳公园、几个别墅区的崛起，使得亚运村风光不再，原本聚居的富人早就搬到更舒适的高档住宅区去生活了。 大批福利分房的工人，及大屯乡迁拆的农民大批涌入这一区域，大大改变了这里的居民构成。其次，十余年相继建起的巨大楼群使这里的高楼密集度稳居全京之首，舒适度的降低，令亚运村的公寓市场日渐没落。 交通环境虽有改善没有质的变化 亚运村在建设之初对交通发展的低估直接导致了道路设施建设的滞后，与外界沟通的道路只有孤独的安立路和使不上劲的北苑路，交通瓶颈的形成在劫难逃。 亚运村快速膨胀，奇高的居住率使亚运村上下班的交通近于瘫痪，拥堵、狭促使得人们谈亚运村的交通变色。 随着奥运临近，新规划的交通系统虽然带来一定的道路交通环境的提升，但是，比起其带来的交通流量的增加，亚运村实际上受到了更多的压力。 商务办公环境发展缓慢 受地块现状、交通条件的限制，迟迟没有大的变化。比起CBD、朝外、中关村，写字楼供应量、写字楼档次都有相当大的距离。 目前写字楼市场产品以过渡型的商住物业较为典型，其主要原因是，亚奥区域对公建项目用地的规划审批相对住宅用地更为严格，因此导致市场衍生出商住楼供应的集合现象。另外，目前该区域主要以中小型企业入驻居多，5A级写字楼供应势头稍弱，为满足此部分企业及投资人需求，也间接导致商住项目供应增加。 二、亚运村的商业环境究竟如何？ 社区发展有余，商业配套不足 亚奥区域这个总建筑面积600万平方米的成熟的大型居住社区中，聚集了上百万的常住人口，并有同等数量的流动人口在此生活。周边地区的高档项目就不少于20个，价格颇高。同时，对区域的商业娱乐等配套设施提出了更大的需求。 本区域的商业主要是一些生活配套：超市、便利店、购物类商业店、餐馆等，其最大的特点是社区商业发展较为成熟。在主干道安立路上，从北辰购物中心起往北，基本每隔500-1000米，就有一个超市，加上散落在各小区的便利店和菜市场，满足了居民日常生活消费需求。 然而目前亚奥区域商圈建设仍显单薄，区域内仅有几家购物中心，远远不能满足区域内居民的高品质生活需求。该区域内核心地段的商业空白给一些底商项目带来巨大的市场机会。 经济结构单一，商业结构严重失衡 本区域，纯粹由居住引发的消费经济，尚未形成足以影响市场和凝聚市场的商务氛围；亚奥区域更多的是由纯居住引发的生活配套类商业，包括餐饮，美容等服务性机构。亚奥区域的餐饮市场非常火爆，聚集了国内外各大餐饮企业的分店，例如麦当劳、肯德基、星巴克咖啡等国外餐饮名店；以及小土豆、沸腾鱼乡、东北虎、天外天、双盛园等中餐厅等。 综合性商业最高档的是北辰购物中心，飘亮广场是个拼凑而成的怪胎！中档卖场匮乏！在主题商业、专业卖场、特色卖场日渐流行的当下，亚运村的商业竟然10余年岿然不动，成为北京城商业的活化石！ 局部商业氛围浓厚，整体商业氛围淡薄 本项目所在亚奥区域利用十余年时间，从一个运动主题场所发展成为一个大型居住社区，区域内整体商业氛围较为淡薄，大部地区只是用来居住，而不以消费为目的；只有安立路与慧忠路一带，在北辰购物中心、飘亮两个大型购物场所的带动下，商业气氛浓厚一些，租金水平较高，向北则第五大道中钱柜、全聚德、青鸟健身的出现吸引了一定高消费人群的目光，聚集了相当数量的消费人群；而其它边缘路段仅存在一些小规模的社区服务性商业，相对核心区域而言，商业氛围淡薄。 区域内消费力强，供需不平衡 随着亚奥区域建设的不断完善和发展，加之受道路自身规划限制等因素的影响，区域内部分临街中小型物业的供应量将基本保持现状，短期内不会有大幅变动。由于本区域区位条件优越，周边社区数量众多且档次较高，加之区域超过10万的常住人口的强大支撑，形成了潜力巨大的商业前景；然而对于如此大型的社区而言，目前的商业供应量略显不足，尤其是休闲娱乐及较为高档的购物场所，此类业态发展潜力大，需求旺盛。 三、亚奥观典能否担负起，亚运村商业升级的重任？ 项目概况 亚奥?观典商业位于朝阳区亚奥核心位置，北辰购物中心向东200米路北，西侧紧临远大中心，炎黄艺术馆，距奥运主会场鸟巢仅800米，位于亚运村餐饮街——慧忠路上。 亚奥?观典项目总建筑面积近8万平米，地上二十一层，地下四层，由公寓、商业两种业态组成。 其中，地上一层、二层及地下一层为商业，共计13000平方米，地下二层、四层为车库。 项目商业技术指标 优势(Strength) 利用邻近北辰购物中心的优势，可为项目带来相当部分的消费人流；