物业设备管理基础讲义.doc.doc

物业管理的目的是什么？ 良好的生活环境，物业的保值增值。桃源村。 物业设备管理基础  一、物业设备管理的意义和目标  1、物业设备的组成：物业设备由室内设备和物业红线内的室外设备与设施系统组成，主要由供配电、给排水、消防、安防、通风与空气调节、电梯、燃气和热水供应、通信网络和有线电视等系统中的设备组成。 物业设备管理的内容：包括管理和服务两个方面，需要做好物业设备的管理、运行、维修和保养等方面的工作。 2、管理好物业设备的意义 ①在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中起到基础性管理的作用，并提供了有力保障。 ②实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段。 ③提高现有设备、设施性能与完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。 ④城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航作用。 ⑤能强化物业管理企业的基础建设。 3、物业设备管理的目标：是科学、合理地对设备从使用、维护保养、检查维修及更新改造等过程进行技术管理和经济管理，使物业设备始终可靠、安全、经济地运行，确保物业使用的整体功能，体现物业的使用价值和经济效益，达到物业保值增值的目的。用好、管好、维护检修好及改造好现有设备，提高设备的利用率与完好率，是物业设备管理的根本目标。 花钱进行设备改造。改造完成了业主委员会不与其续签合同，改造费无法回收。新东升管理的儿童医院。 衡量物业设备管理质量的指标一般有设备的有效利用率和设备的完好率。 设备的有效利用率：A=T/（T+T，）×100% （A?a设备有效利用率，%；T?a设备有效工作时间，h；T，?a设备停机或无效工作时间，h） 设备的完好率：B=Sn/S×100% （B?a设备的完好率，%；Sn?a设备完好的台数，台；S?a设备总台数，台） 设备的完好与否是通过检查来评定的。一般的完好标准为：①零部件完整齐全，符合质量要求及安全要求；②设备运转正常，性能良好，功能达到规定要求；③设备技术资料及运转记录齐全；④设备整洁，无跑、冒、滴、漏现象；⑤防冻、保温、防腐等措施完整有效。 应针对不完好设备存在的问题进行整改，经过维护、修理，消除不完好因素，升级为完好设备。经过维修仍无法达到完好的设备，应加以改造或报废。 二、物业设备管理的内容 包括物业设备基础资料管理、运行管理、维修管理、更新改造管理、备品配件管理、固定资产管理和工程资料管理等。 1、物业设备基础资料的管理 主要从科学与规范地收集设备原始档案、设备技术资料着手，对符合固定资产管理范畴的物业设备要通过建立设备卡片、设备台帐及设备技术登录簿等方法进行科学、规范的管理。物业设备的基础资料主要包括设备原始档案、设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。 设备原始档案包括：①设备清单或装箱单；②设备发票；③产品质量合格证明书。进口设备应有商品检验合格证明书；④开箱验收报告（验收单位：业主、设计单位、施工单位、监理公司、制造厂商。进口设备的开箱验收应有海关和商品检验局的有关人员参加）；⑤产品技术资料（设备图纸、使用说明书、安装说明书、基础图等）；⑥安装施工、水压试验、调试、验收报告。 设备技术资料包括：①设备卡片；②设备台帐；③设备技术登记簿（内容包括：设备概况、设计参数、条件及有关计算，结构简图、技术特性、备品配件、设备运行及维修记录，设备大中修记录、设备事故记录、更新改造及移动改装记录、报废记录等）；④竣工图；⑤系统资料。 政府职能部门颁发的有关政策、法规、条例、规程、标准等强制性文件。 2、物业设备运行管理 目的：使设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态，并以最少的投入得到最佳的使用效果（经济效益）。 任务：保证设备安全、正常运行。 内容：建立合理的运行制度、安全操作规程等运行要求（标准），并建立定期检查运行情况和规范服务的制度等。加强设备安全检查和对操作人员、维修人员的安全操作、安全作业的训练和管理外，还要建立安全责任制和对用（住）户进行安全教育，加大对某些容易发生危险事故设备（如电梯）的安全使用知识的宣传。 物业设备经济运行管理主要任务是在设备安 全、正常运行的前提下，节约能耗费用、操作费 用、维护保养费用以及检查维修等方面的费用。 其最终目的是从设备经济价值的变化过程中，寻 求以最少投资而得到最大经济效益的方法，包括 初期投资费用、运行费用、能源费用及劳动力费 用、维修费用和更新改造费用等支出计划的管 理。 3、物业