营销策略与推广方案.ppt

天俊华庭Ⅱ期营销策略与推广方案 第一部分 市场篇 2006年及2007年上半年，在综合调控措施作用下，整体上保持着稳健的发展态势。 整体房价仍然上涨较快，主要原因是： 第一，市场需求旺盛； 第二，中心城区土地日益稀缺的限制，住宅市场供给相对不足； 第三，房屋开发建设成本 逐年上升； 第四，从产品结构变化上，多层住宅开发比例逐年下降，而房价相对较高的高层住宅比例大幅增加； 第五，从市场交易双方心理来看，购房者对未来房价上涨的预期比较高。 1、整体运行平稳，价格飞速上升； 2、土地一级市场供应越来越紧； 3、北区的居住价值被购房者广泛接受； 4、城市建设逐步加强，生活配套设施将逐步完善； 5、观望心理减弱,购房热情逐步提高； 6、房地产市场逐步成熟，各种营销推广手段层出不穷 第二节 区域竞争楼盘分析 项目所在区域概况： 通过对本区域楼盘的市场调查和分析，发现对本项目形成竞争的楼 盘，或对本项目有参考价值和影响的楼盘有：新希望·澳园、中 森·福娃美景、金杯家园、普罗旺世、主语城、四月天 等。 下面对上述竞争个案，进行相关方面的概述与分析，涉及内容有： 区域竞争楼盘供应量、楼盘品质、价格、配套、景观、配套、销售 率、市场卖点及市场缺陷等几个方面 。 区域竞争楼盘量的分析： 分析如下： 1、总体正在销售的楼盘不多，且剩余房源有限，市场机会较大； 2、普罗旺世 的小高层即将销售，对我们项目形成一定的 　　竞争； 3、主语城Ⅱ 期7栋高层下半年将推出，其产品户型与我 　　们项目有相似之处； 4、两房与三房等中等户型属于易销户型； ５、本项目整体规模较小，但商业配套优势明显 区域竞争楼盘品质分析： 分析如下： 1、经济适用房和中端房源较多，除普罗旺世外整体建筑品质一般； 2、项目的推出没有一个明显的文化、价值支撑； 3、外立面特色不明显，整体景观配套一般； 4、物业管理水平一般。 区域竞争楼盘价格分析 1、总体主力价格水平在3600—3800元/㎡之间； 2、由于普罗旺世的品质、景观等方面的原因，其价格明显高于其他项目； 3、整个区域价格上升空间很大。 第三节 本项目分析 1、项目概况 2、周遍配套 3、SWOT分析 4、目标客层分析 一、项目概况 项目位于郑州市长兴路与新柳路交叉口西南角（省体育中心斜对面）。 项目一、二期总占地50亩，总建筑面积：12.73万平方米。 其中，二期：一共5栋小高层和高层（17F-26F），住宅总建筑面积：7.4万平方米，商业总建筑面积：1.6万平方米，容积率3.95。 面积介于50-139平米之间，户型：一房、一房一厅、两房一厅、两房两厅、三房两厅等，一共1046套房源 161个车位 二、周遍配套一览表 三、SWOT分析 1、优势（S） 产品结构合理、创新，面积区间合理 户型更加注重实用性，50—140平方米完全可以满足客户的差异化需求。其次，推出了北区首家外廊式纯复式高层，户型设计时尚新颖，面积适中，动静完全分离并保持南北通透，空间利用和采光效果都非常良好，不仅是我们的拳头产品，更是市场上的新型产品。 一期产品展示景观展示优势 裕华品牌的优势 周边日益成熟的生活氛围 处于城市北移的主流方向 景观、休闲、运动环境的优势 市场价格竞争优势 交通、人文优势 2、劣势（W） 项目离市中心较远，位置较为偏僻。由此导致的生活成本增加是项目销售的最大阻碍； 周遍生活配套不太完善 社区规模较小，社区内配套受限 本区域的市场认知度和认可度较低 企业缺乏可以参观的标杆性项目 3、机会（O） 市场刚性需求旺盛：随着房价的上升和购房者期望的上升，因此将会有很多客户于近期或尽早购房，而且还有一些投资人群，这些都是我们的潜在客户； 老业主资源丰富：本公司已经历了七年的发展，期间积累了很多老客户，不管是这些老客户自己二次置业还是通过他们的口碑传播，都将为我们项目积累一部分客户； 周边人气渐旺：本案周围有很大一部分业主已经入住；迅速上升的人气给本项目形成购房机会； 整体房地产环境良好 目前郑州市房地产市场的蓬勃发展，是项目开发最有力的市场保障；另外由于土地供应形势的改变，市区可供开发的土地越来越少，这对于我们来讲，是一个比较好的机会； 政府对北区的支持 政府规划的发展方向是：郑州向东、向北扩张。同时政府也出台了相关的优惠政策，这将为郑州北区的进一步发展带来较强的动力源，未来北区将进入快速稳健的发展阶段，地域的价值性随着周边氛围的带动逐步提升 4、威胁（T） 项目周边项目竞争，客户分流； 国家政策不确定性的影响 其他不可预见和不可控制因素 第二部分 核心定位篇 二、案名及诠释 裕华·第九城市 关于第九城市“九”的演绎： 第一，裕华的第九