青岛房产价格上涨的成因及治理 .docVIP

　　青岛房产价格上涨的成因及治理 　　近几年来，房地产业的迅猛发展，对青岛社会经济发展产生了巨大影响。居民收入水平不断提高和城市化进程逐渐加快，以及旧城改造力度的进一步加大，都为房地产业的发展注入了新的活力。青岛市房产价格已经在高位运行了三四年的时间，房产价格上涨幅度很大，房产价格涨幅在全国排名前列，与杭州、宁波等城市接近。目前市场置业投资存在一定的投机行为，特别是住宅物业二手交易中的二次交易量过高，租赁市场没有同步发育，过多的“炒房”投机行为和不完善的租售市场使住宅物业存在较大的泡沫隐患。 　　从市场来看，推向市场的房子并不少，但依然有很多市民买不到房子，同时，也有许多房子长时间销售不出去。造成这种现象的一个根本的原因是房子本身性价比相差太大的问题。目前的房地产市场上许多房屋存在户型过大、总价过高、位置偏远、配套不完善等种种原因，因此，真正能够满足普通市民购买需求的房子并不是很多，可以说，市场上真正的“好房子”依然很少。近几年来，青岛市房产价格呈现持续走高的态势。 　　一、青岛房产价格上涨的成因 　　（一）土地交易价格继续上升 　　青岛市房地产市场依然火爆，使地产市场供不应求局面日渐趋紧。近几年来，随着青岛市市区土地的不断开发利用，可开发土地日渐减少，特别是土地交易进入拍卖程序后，土地交易价格完全受市场供求关系左右，加之受国家政策调控收缩土地供给和青岛市清理整顿土地市场的影响，土地价格不断上升。从青岛市土地交易情况看，市区通过拍卖的土地有所减少且大多在四方、李沧两区，土地拍卖价格大幅上升。 　　（二）市区南北地区房价上涨较大 　　由于青岛市地理条件的限制和城区布局的历史变革，南北城区发展很不平衡，从而造成房价差距较大。 　　位于一级地段的南部区域的市南、崂山两区，位置临海和环境较好，可开发用地不断减少，土地价格和拆迁成本大幅上升，同时新建楼盘大多为精品楼盘，房价涨幅较大。从9月份部分楼盘的销售情况看，位于山东路的江山帝景小区平均价格为10700元/平方米，同比上升28.9%；位于高科园近期销售量较大的世纪花园小区，其平均售价为7674.89元/平方米，同比上升18.1%；位于澳门路的燕岛公寓平均价格为14106元/平方米，同比上升17.5%。使9月份一级地段商品住宅平均价格达8946.9元/平方米，比2004年同期上升17.9%。 　　位于市区北部的五级地段的李沧区，近年来开发的大部分是经济适用住房。青岛市开始进行经济适用住房摇号销售，严控销售对象，使外来人口和不具备购买条件的购房者只能购买普通住宅，然而，这一区域的新建普通住宅开发较少，不能满足较大的购房需求，使部分销售的楼盘平均价格已高达5300元/平方米，同比上升16.7%。从而拉动该区域普通住宅价格较去年同期上升13.6%，价格涨幅仍较大。从部分楼盘销售情况看，占销售总套数38%的房屋被外来人口购买，是造成区域房屋需求旺势加剧的主要因素之一。 　　位于北端的城阳城区，外资企业较为集中，近年来区政府加大村庄改造的力度，加上青岛农业大学的搬迁，使该区域的经济环境和居住环境都得到很大的改善，房价也开始上涨，有的楼盘价格与四方、李沧两区不相上下。据统计，2005年9月份城阳区房屋销售面积为49.67万平方米，比去年同期上升228.9%，城阳城区普通商品住宅平均价格为4044.2元/平方米，较去年同期上升17.6%。9月份，南北区域的房屋销售量占我市市内七区总销售量的68.2%，区域性房价涨幅较高，是拉动青岛市房屋销量价格涨幅居高不下的主要原因。 　　（三）二手房市场需求旺盛 　　近年来，青岛市为稳定房价而加大土地的供应力度，并采取有效措施扩大房地产的开发，但仍不能满足市场需求。促使近年来青岛市房价上涨迅猛的另一个原因是：大部分新建商品房的套型面积较大，使房屋的总价值超出部分中低收入家庭负担能力。因此，面积相对较小以及总价值较低的二手房，则成为部分市民的首选。受供求关系的影响，二手房价格涨幅较大，部分环境和配套较好的二手房，价格甚至超过商品房平均售价。进入2005年9月份，持续上涨的地价和房价涨势有所加剧，进一步打破了部分房屋需求者等待降低的心理，使二手房交易明显增加。据市房地产交易中心统计，9月份二手房市场交易1650套，比8月份增加26.8%，从而使二手房的价格较去年同期上升10.6%，与上月比上涨3.7%。二手房市场交易的整体回升，必然拉动商品房价格的上涨。 　　二、对策分析 　　（一）加大金融调控力度 　　提高贷款利率。3月17日，中国人民银行调整了商业银行自营性个人住房贷款政策，将住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平。商业银行自营性个人住房贷款基准利率1—3年期（含3年）为5.76%，5年以上为6.12%。同时，人民银行实行下限管理，下限利率水平为