房地产设计标准化巡检专项研究报告.doc

2013年4月集团技术管理部“住宅公共区域、门窗栏杆”专项巡检案例研究报告 巡检主题：住宅公共区域、门窗栏杆； 巡检时间：4月18日-4月19日； 巡检项目：观邸、丽城、跨界； 涉及区域：（高层）住宅楼梯间、电梯前室、公共走道、户内门窗； 案例一：楼梯间的窗 根据几个项目观察下来，楼梯间的窗均采用的是低窗，在集团技术管理层面上很多领导和专业工程师、造价师都提出过，门窗的造价是比外墙要高的多的，但是所巡检项目中均出现了楼梯间窗面积设计过大的问题，究竟楼梯间的窗应该做多大才合适，对于楼梯间窗的一些功能问题怎么去定义和判断？给我们留下了许多值得思考的空间，以下针对楼梯间窗做一定的分析和研究： 楼梯间外窗的性能： 采光：根据《住宅设计规范》7.1.6条规定，楼梯间窗地比不应低于1/12，无论是剪刀楼梯间还是普通两跑的楼梯间，其面积大约在1-12平方米之间，以《规范》标准来判定，一个楼梯间的实际外窗采光需求应该在1个平米左右，普通住宅的窗高，在自然楼层起算的窗高都能达到1.5米以上，反算下来，楼梯间的窗宽在650mm时已经能满足要求。 通风：由于楼梯间在大部分设计中都会采取外窗自然通风的方式，无论是高层和多层的建筑，其靠外墙的楼梯间，每5 层内可开启排烟窗的总面积不应小于2平方米就能达到自然通风和排烟的要求，所以每层楼梯间外窗的通风面积仅需要0.2平方米，如果按照窗高1.5米来计算，可开启外窗能达到150mm的宽度就能满足通风和排烟的要求。 保温：关于楼梯间窗的保温问题会有两个不同的情况，1）楼梯间属于节能计算范围内；这种情况根据节能计算与其他外窗采取同样标准等级就可以，2）楼梯间不在节能计算范围内，这种情况下，楼梯间窗只要保证框料与其他外窗一样颜色和材质就可以，玻璃仅需要最普通的单片玻璃。目前集团新一阶段的产品都会是第二种情况，但是在建筑设计时，门窗表种都会根据节能计算来确定楼梯间窗的节能标准，这是设计偷懒而引起的一种成本浪费，将来在图纸审核的过程中应予以杜绝。 前期楼梯间窗设计浪费的推理： 1、方案阶段没有考虑到成本，刻意的强调了楼梯间部位的立面效果； 2、没有一个限定的标准，对采光的需求估量的过高； 目前出现的成本浪费点： 1、楼梯间的窗面积过大，无形中增加了成本； 2、楼梯间的外窗窗台高度过低，需要加设护窗栏杆，无形中增加了成本； 浪费的成本客户有没有买单： 对于客户有没有买单这个问题从设计角度出发，有两个考量的纬度： 是不是在设计了以后就告知营销部，营销部进行了必要的宣传，形成一个卖点。 是不是在产品交付使用后，业主很舒适并且给予了很高的评价。 从以上两点来分析，楼梯间是一个疏散需求的通道，日照的使用率是微乎其微的，即使偶尔经过也不会在意其档次和舒适度，仅仅是一个安全的保障。在楼梯间已经设置了应急照明且满足规范采光率和通风面积的情况下，再多的超标准设计也不会是宣传的亮点。既然没有使用率和宣传价值，过高标准的设计就可以理解是一种成本浪费。 将来的控制标准： 1、楼梯间窗地比原则上不应大于1/8； 2、楼梯间外窗窗台不应低于1米；在有外立面要求时，可以通过改变窗槛墙颜色和窗槛墙厚度来配合外立面造型； 3、不参与节能计算的楼梯间不应使用中空玻璃；一律使用双扇推拉窗加单片透明玻璃的形式，玻璃厚度的选用应符合《建筑玻璃应用技术规程》要求的下限； 在通风面积和采光率不满足要求的局部特殊情况下可以适当加大窗面积，但不应超过规范要求的110%倍。 案例二：剪刀楼梯间的空间和配置： 前期在芜湖观邸项目的交房过程中，有业主投诉楼梯间的净宽度不满足规范要求。后来经查实，安徽省工业大学设计研究院在进行一期施工图设计时，楼梯间墙体净宽度控制在1150mm，根据防火规范要求，楼梯间的净宽度不应小于1100mm，其计算的标准是墙体粉刷层至楼梯扶手中心线的净距离，工大设计院在选择楼梯扶手图集时并没有反算楼梯梯段宽度，造成了违反强制性条文的事实，后期经过改造，才满足了规范要求并且通过验收。在分析和研究这一案例的过程中，我们发现了几个连带的问题。由于住宅的电梯门和轿厢选用的尺寸都不是很宽裕，造成了很多大型建材和家具无法垂直运输，同时剪刀梯也无法运输，原因是楼梯平台处无法回转，在装修和搬家的过程中留下了这一无法解决的隐患。以上两个情况的描述给我们提示了同一个问题，剪刀梯的空间太小，疏散刚好满足，但是使用并不理想。以下针对这个问题进行研究分析。 楼梯间满足疏散需求要做到多宽： 根据规范要求，净宽度不小于1100mm,目前国家的图集扶手中心线距墙面的距离都在80mm左右，粉刷层的厚度两侧共计约30mm,这样计算楼梯间的墙体净宽度应该在1210mm,才能满足规范要求，目前看来能有压缩空间的地方就在扶手，如果扶手中心线距离墙面的距离能够控制在50mm,那就在理想